عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية للمنطقة الشرقية رجل الأعمال طلال الغنيم :
البنوك لا تقدم تسهيلات للعقاريين كالمقدمة للمتداولين
حوار ـ حسن السلطان
طلال الغنيم
أوضح عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية للمنطقة الشرقية رجل الأعمال طلال الغنيم أن قرار إشراف وزارة البترول و الثروة المعدنية على المساهمات العقارية قرار جيد لو كان محدودا بالأراضي خارج النطاق العمراني أما داخل النطاق العمراني فهو عائق اضافي إلى جانب العوائق الأخرى .
وأشار إلى أن النظام العالمي صار في الوقت الحالي يعتمد على التقسيط و بالأخص في العقارات حيث أنه في جميع أنحاء العالم يدفع العقار بالتقسيط إلا في المملكة نقداً ولكن في الوقت الحالي بدأ الوضع يتغير وأصبح الناس يبحثون عن تقسيط العقار وذلك لأن نسبة امتلاك المساكن هي 13 بالمائة فقط مشيراً إلى أنه عندما تكون الأنظمة سلسة فسوف تظهر صناعة العقار الحقيقية «اليوم الاقتصادي» أجرى حوارا مع الغنيم حول العديد من القضايا :
الاستثمار العقاري في الشرقية لا يقل عن 30 مليار ريال
قرار مجلس الوزراء
ما رأيك في قرار مجلس الوزراء المتعلق بإشراف وزارة البترول والثروة المعدنية على اي مساهمة يتم طرحها للمزاد؟
ـ سمعت الكثير من العقاريين يمدحون هذا القرار و لا أعلم سبب ذلك والقرار فعلاً جيد ولكن خارج النطاق العمراني أما داخل النطاق العمراني فهو يعتبر عائقا إضافيا إلى جانب العوائق الماضية ومن المفترض بدل إيجاد عوائق جديدة هو التسريع في تطبيق القرارات التي صدرت والتي تساهم في تحريك سوق العقار.
تقييم السوق العقاري
كيف تقيم أداء السوق العقاري في المنطقة؟
ـ منذ عام 98 إلى 2004تقريباً كان العقار يعيش طفرة لا يعلمها إلا الذين يعملون فيه وكان النشاط فيه مصداقية و التزام وارباح كبيرة للتجار والمساهمين.
ولكن بدأ التخوف عندما بدأ أصحاب الثروة السريعة الدخول للسوق والقيام بمساهمات غير عادلة في سعرها وذلك في منتصف 2003 وبعدها بفترة بدأت تصدر الأنظمة التي تسعى لتنظيم السوق مما جعل الشك يتسرب إلى قلوب المساهمين.
وبعد ذلك انتشرت ثقافة الأسهم و بدأت معها البنوك في توزيع التسهيلات على المساهمين وهذا الأمر يثير تساؤلا مهما وهو ان البنوك لم تعط تسهيلات للعقاريين مثل ما أعطت المساهمين في سوق الأسهم ؟
ونحن ننتظر الجواب من البنوك و مؤسسة النقد ولذلك من الطبيعي أن تتأثر التجارة بشكل عام لان الأسهم و العقار جزء من التجارة في البلد وهو من أكثر القطاعات التي تأثرت من الأسهم ولكنه عاد الان من جديد ومن تأثر من العقاريين هم من دخلوا السوق في الفترة الأخيرة .
قرارات ولكن
ما الفوائد التي يجنيها العقاريون من سوق مشابه لسوق الأسهم ؟
ـ الفوائد كثيرة للتجار والمستثمرين خاصة أن تجارة العقار لا زالت تثبت قوتها في السوق ولكن هذه الفائدة لن تكون إلا إذا وجدت الضوابط وتوعية صادقة للمستثمرين ومحاسبة أي شخص يتلاعب
تأخر التطبيق
في رأيك ما أسباب تأخر تطبيق قرارات مجلس الوزراء مثل الرهن العقاري و تملك المقيمين للعقار؟
ـ نحن نجهل الأسباب التي تعيق تطبيق القرارات و خاصة الرهن العقار والذي كان معمولا به سابقاً وكان من الممكن أن يضيف الكثير لسوق العقار والمشكلة أن تأخير تطبيق القرار يسبب أزمة اسكانية كبيرة .
الصناديق العقارية
ما رأيك في الصناديق العقارية بالبنوك ؟
ـ بعد فشل البنوك في صناديق الأسهم لم تر شيئا يعوضها من جديد غير الاستثمار في العقار بينما التجار لا يزالون يعانون من العوائق الحكومية.
مساهمات متعثرة
ما الحل الأمثل للمساهمات المتعثرة ؟
ـ هناك الكثير من المساهمات المتعثرة بسبب مشاكل مع الدولة مثل الأراضي التي في البحر والتي تحتاج إلى دفن و توجد لدى أصحابها صكوك وهناك مساهمات أوصى صاحب السمو الملكي الأمير محمد بحلها تم بالفعل الانتهاء من بعضها .
أما المساهمات التي لازالت معلقة فيجب مساءلة أصحابها من قبل الدولة عن الأسباب ان كانت مع الدولة أو غيرها و ان لم تكن هناك أسباب حقيقية واضحة تتم تصفية المساهمة وتوزع الأموال على أصحابها .
السوق العقاري بالشرقية
كم يبلغ حجم سوق العقار في المنطقة ؟
ـ ان حجم الاستثمار في العقار في المنطقة الشرقية لا يقل عن 30 مليار ريال تقريباً ومن المحتمل أن يصل إلى 60 مليارا في المستقبل القريب موضحاً أنه لو تم التعامل بالرهن العقاري بكفاءة عالية لا يستبعد أن يتجاوز حجم الاستثمار في العقار 100 مليار ريال.
والنظام العالمي صار في الوقت الحالي يعتمد على التقسيط و بالأخص في العقارات حيث في جميع أنحاء العالم يدفع العقار بالتقسيط إلا في المملكة نقداً وحالياً بدأ يتغير وأصبح الناس تبحث عن تقسيط العقار وذلك لأن نسبة امتلاك المساكن هي 13 بالمائة فقط مشيراً إلى أنه عندما تكون الأنظمة سلسة سوف تصبح صناعة العقار الحقيقية .
مشروعات عملاقة
ما ابرز المشاريع التي يتم تنفيذها حالياً ؟
ـ مشروع الشراع سيتي سنتر هو أكبر مشروع تجاري في المنطقة وذلك بشهادة شركة الكهرباء التي قالت انه اكبر مشروع يتم امداده بكمية كبيرة من الكهرباء في المنطقة ويحتوي هذا المشروع على خمسة أبراج سكنية وفندق إضافة إلى مول حيث تصل التكلفة حتى الآن إلى 285 مليونا تقريباً سوف يتم افتتاحه في نهاية شهر 7 من هذا العام .
وفي شهر ستة 2007 سوف يتم تشغيل فندق رمادا الواقع على كورنيش الدمام بعد أن تم الانتهاء من بنائه ولم يتبق غير تأثيثه والفندق مصنف ضمن فئة الأربعة نجوم وتصل تكلفته إلى 62 مليون ريال حيث يبلغ ارتفاعه 5 ادوار على مساحة 5400 متر مربع ويحوي 148 سويتا مشيراً إلى أنه تم الترخيص لبناء برج فندقي بارتفاع 14 دورا على كورنيش الدمام أيضاً وسوف يتم تنفيذه بعد شهر من الآن تقريباً على أن يتم الانتهاء منه بعد 28 شهرا من بدء العمل فيه .
ويوجد لدينا 3 مليارات ريال استثمارات في دبي حيث يتم الآن انشاء فندق إسلامي 4 نجوم في مدينة الإعلام و 46 برجا سكنيا و برجا مكتبيا يتم بناؤها من قبل شركة تبيان العقارية .
اكثر مرونة
أعلن في دبي عن إطلاق «كلية دبي العقارية» فهل تؤيد انشاء كلية بالمملكة وما تأثيرها على العقار ؟
ـ وجود كلية عقار أمر مطلوب لأنه تخصص جديد ونحن من زمن بعيد طالبنا بكلية للذهب والعقار وناقشنا هذا الأمر في اللجنة العقارية لان وجود كلية للعقار سوف يضيف الكثير للعقاريين لوجود المتخصصين في هذا المجال .
التحالفات المالية
ما الفرق بين العمل الفردي والتحالف ؟
ـ العمل الفردي في الفترة الأخيرة تضاءل لان هذا الزمن زمن اندماجات و تحالفات خاصة أن المشاريع الضخمة و التي تكلف المليارات تحتاج إلى تحالف عكس بناء فندق أو مجموعة بسيطة من الفلل فيمكن شخص لوحده أن يقوم بها.
و الشخص عندما يشارك اخر ينظر إلى من يتوافق معه لذلك لن يكون هناك خلاف و لا يحتاج الأمر إلى اندماج خاصة إذا تواجد الوضوح.
وأنا طالبت الشركاء بأن ننشئ شركة تخدم المنطقة الشرقية بشكل خاص و تخدم البلد في المشاريع السياحية مثل بناء المنتجعات ومدينة مال و أعمال ومدينة معارض وهذا الأمر لا يستطيع أشخاص القيام به بدون مجموعة من الشركاء والهدف من قيام هذا المشروع ليس الربح المادي بقدر ما هو خدمة للمملكة وتطويرها .
الوحدات السكنية
ما أسباب التوجه القوي نحو الاستثمار في الوحدات السكنية؟
ـ اليوم صناعة العقار هي المنتج المطلوب من بناء مجمعات تجارية و مستودعات وفلل ولم تعد الطريقة التقليدية من مساهمات على الأراضي تلاقي اقبالا مثل السابق ونحن الان في زمن السرعة.
مبان شاهقة
ما أسباب عدم وجود مبان شاهقة في الدمام مثل الرياض وجدة ؟
ـ أنا لست مع الاتجاه الذي ينادي بناطحات سحاب لأننا نحتاج إلى فلل وشقق ولذلك نحن نطالب بإعطاء ادوار أكثر في البناء و تسهيلات و الأمانة لديها الان هذا الاتجاه وأنا شخصيا استفدت من هذا الأمر بالترخيص لي ببناء فندق متعدد الأدوار على كورنيش الدمام .
ونحن الان نتمنى أن يتم وضع ضوابط للمباني التي تقع على البحر وفي بعض الشوارع المهمة و أيضا السماح ببناء أدوار متعددة تتعدى العشرين دورا .
وعلى فكرة يوجد خلل من قبل التجار في الدمام وليس الأمانة فقط في عدم بناء مبان شاهقة وهم يتخوفون من البناء في الدمام و يتجهون دائماً للخبر وهذا الذي جعلها مدينة سياحية مع ان المقومات موجودة في الدمام ايضاً .
تنظيم معارض
ما العوائق التي تحول دون تنظيم معارض عقارية منتظمة في المنطقة؟
ـ المعارض أذا اردنا عملها يجب أن يكون هناك منتج ووجود منتج لن يكون بشكل سنوي وليس من المعقول أن يتم عرض المنتج في أكثر من سنة في المعرض ونحن نختلف عن دبي كونها مدينة عالمية وتحتوي على تطور سريع أما إذا كان كل سنتين المعرض فأعتقد أنه مناسب للمنطقة .
وبصراحة المعارض الموجودة لا ترتقي إلى طموح التاجر لعدم وجود الأنظمة الواضحة .
تستر على السلبيات
إلى متى يتستر العقاريون في المنطقة على السلبيات التي يمارسها بعضهم في السوق؟
ـ أوضح الغنيم أن بعض الأمور تكون بشكل شخصي ومن الصعب تداولها عبر الصحف وخاصة أن البعض سوف يستغل هذا الأمر ويقول ان من تكلم حسود و أنا حذرت كثيراً في لجنة العقار من بعض الممارسات الخاطئة والتي هي جهة استشارية في الأصل وليست تنفيذية وتم عبرها إرسال تحذيرات كثيرة للمستثمرين ولكن البعض تعامل معها على أساس أننا لا نريده أن يشتري ونحن من يشتري بعد ذلك .
شروط رجل العقار
ما الشروط التي يجب توافرها في رجل العقار؟
ـ التواضع والصدق والالتزام بالمواعيد وعدم الهروب من أي مشكلة ومواجهة الناس ونوع مقبول من الثقافة والتعليم وليس شرطا وجود شهادة وإذا لم يوجد هذا الأمر المفروض فلابد أن يوفر التاجر مستشارين و متخصصين له.
أبرز الانجازات
ما ابرز الانجازات التي حققتها اللجنة العقارية خلال الفترة الماضية ؟
ـ حلت بعض المساهمات المتعثرة باجتهادها و حذرت من الكثير من الممارسات الخاطئة في سوق العقار ومن انجازاتها ايضاً إيجاد معارض متخصصة في هذا المجال و الان العمل على إيجاد معارض ذات مستوى عال وأيضا المساهمة مع الدوائر الحكومية في وضع عقد إيجار موحد .
السياحة الداخلية
ما أسباب عدم اتجاه التجار للاستثمار في السياحة الداخلية ؟
ـ لان العقاري لا يقبل بأقل من 10 بالمائة من الأرباح و النشاط السياحي يحتاج إلى انفتاح تحت ضوابط إسلامية و تسهيل الأمور للأجانب للدخول إلى البلد خاصة أن أكثر الأشخاص الذين نقابلهم نذهب لهم خارج السعودية في الدول العربية مثل دبي و البحرين وهذا يمنعهم من الاطلاع على المملكة ونوع الاستثمارات فيها
الصعوبات والمعوقات
ما أهم العقبات والمصاعب التي تواجه القطاع الخاص السعودي ؟
ـ أهم الأمور التي تعترض التجار الان هي العمالة وهو أمر أصبح واضحا للجميع و ايضاً انتقاء العمالة الأجنبية ونحن لا نعلم عن السبب في إجبار التجار على عمالة معينة أثبتت عدم كفاءتها .
تطوير السوق
كيف نطور سوق العقار ؟
ـ إذا أردنا تطوير العقار فيجب أن نطور الأجهزة التي تتعلق بهذا المجال وخاصة أن بعض المسئولين لدينا ليسوا بالمستوى المطلوب .
ومثال بسيط على عدم وجود خطط صحيحة هي أن المخططات من المفترض أن لا تكون جميع شوارعها مفتوحة على الشوارع الرئيسية القريبة منها و أن تكون شوارع محدودة كما هو معمول به في الكويت و هذا الأمر سوف يخفف كثيراً من حدوث الحوادث المرورية .
وحدات جدة
ما اخر التطورات في مشروع إنشاء 16 الف وحدة سكنية شرقي جدة ؟
ـ المشروع يتم تنفيذه على مدى 16 شهرا و هو يقع على شارع فلسطين بامتداد 1200 متر وهذا الموقع سوف يعطي إضافة كبيرة للموقع ويتم حالياً تأهيل المقاولين للبدء في مشروع إنشاء الفلل والذي تم توقيع العقد المبدئي مع الشركاء ومدة المشروع 5 سنوات موزعة على خمس مراحل حيث أن المرحلة الأولى يتم بناء 2000وحدة سكنية من فلل ودبلكسات .
وسوف تتم طريقة البيع في هذا المشروع بأسلوب جديد حيث استفدنا من تجاربنا في دبي عن طرق التمليك المثلى وذلك عن طريق انشاء تحالفات مع بنوك محلية والمشتري يبدأ بدفع 5 بالمائة من قيمة الوحدة التي يريد شراءها ثم بعد ذلك بشهرين يدفع 10 بالمائة ثم بعد ذلك يتولى عملية التقسيط للبنك للمدة المتفق عليها بين الزبون والبنك .
دبي افضل
هل تأسيس شركة تبيان العقارية في دبي المتخصصة في إنشاء الأبراج السكنية والتجارية هي سياسة توسع أم أن دبي أفضل استثمارياً ؟
ـ نحن نبحث عن أي مكان فيه استثمار و لا توجد به عوائق و لذلك نبحث عن الاستثمار فيها و دبي و جميع الأجهزة التي تتعلق بالاستثمار في العقار هي أجهزة مرنة تشجع على الاستثمار حيث أننا ندير أعمالنا ونحن في الدمام وهي مشاريع تصل تكلفتها الى 3 مليارات ريال وسياسة الشركة التوسعية هي الاعتماد على سهولة الأنظمة الاستثمارية في البلد المراد الاستثمار فيه , والقصد من تسمية الشركة بتبيان هو الوضوح في مجال العقار و الصراحة.