[فاعل خير]

غياب البنوك العقارية جزء من المشكلة .. رجال أعمال وعقاريون :

الأراضي البيضاء بقعة سوداء تشوه وجه المدن وتهدر فرصاً استثمارية واعدة

الدمام - علي شهاب

شدد رجال أعمال ومستثمرون في القطاع العقاري على ضرورة حل المشكلات المتعلقة بعدم استغلال واستثمار الاراضي البيضاء بالمدن في أقرب وقت واكدوا أن حجز هذه الأراضي لفترة طويلة وعدم استثمارها أو بيعها لآخرين لاستثمارها تعسف غير منطقي وأحد الأمور التى تساهم في تشويه الوجه الجمالي لأي مدينة ، حيث تساهم الفراغات المتواجدة في الأحياء في عدم اكتمال الخدمات، بالاضافة الى أنها شجعت البعض على استغلال هذه الفراغات في التخلص من النفايات والقمامة والحيوانات النافقة وهو ما ينذر بعواقب وخيمة على الصحة العامة أيضا وهو ما يتطلب سرعة تدخل المسؤولين لوضع حلول لمشكلات وجود هذه الأراضي بعد دراسة معوقات عدم استثمارها.
خلاف التركات
وقال عقاريون ان معظم المشاكل المتعلقة بعدم استثمار الاراضي البيضاء هي اما التداخل مع أراض حكومية وعامة أو رغبة اصحابها في ابقائها لفترات طويلة حتى تتضاعف أسعارها، أو التعقيدات من بعض الجهات الحكومية أو الخلافات حول التركات أو صعوبة الحصول على التمويل ومبالغة جهات التمويل في الفوائد ـ وفي جميع الأحوال فإن الجهات الرسمية تستطيع أن تتدخل بالاسلوب الذي يساهم في وضع حلول مناسبة لمشكلات عدم استغلال هذه الأراضي بالشكل المطلوب في ظل الحاجة الملحة للأراضي السكنية والاستثمارية وخاصة في أوساط المدن.
حلول ممكنة
فمن جانبه يؤكد رئيس مجموعة ركاز للتنمية والتطوير ورئيس اللجنة العقارية بغرفة المنطقة الشرقية خالد بن حسن القحطاني ان وجود الأراضي البيضاء في المدن يتطلب دراسات وابحاثا عاجلة للتعرف على أسباب تخلف أصحاب هذه الاراضي عن استثمارها أو بنائها، فالكثير من الاراضي تقع وسط المدن أو ضمن مركز النطاق العمراني وليس في المناطق التي تعد خارج النطاق ويشكل عدم استثمار هذه الاراضي واستثمارها بالشكل المطلوب تشويها للمنظر العام للمدينة عندما ترى برجا سكنيا يحيط به اراض بيضاء لم تستغل منذ عشرات السنين ، والى متى ستستثمر هذه الاراضي اذا، اذا لم يستثمر في الوقت الحاضر خاصة في ظل الطلب المتزايد على الاراضي والعقارات السكنية والتجارية.
أسباب أخرى
و يضيف القحطاني ان المستثمر ليس بالطبع دائما هو السبب في عدم استغلال الاراضي البيضاء ـ ولكن هناك أسبابا اخرى تتعلق بجهات حكومية أو خاصة أو خلافات الورثة أو غيرها ـ والاجراءات البيروقراطية والروتينية المملة والتعقيدات من بعض الجهات والتي تعمل على تثبيط أصحاب الاراضي بدل تشجيعهم على اقامتها بالاستفادة منها بشكل مباشر وافادة المجتمع، ويؤكد رئيس اللجنة العقارية ان الصعوبة الكبيرة في الحصول على تراخيص البناء لبعض المشاريع بالاضافة الى التعقيدات الاخرى المتعلقة بالحصول على التأشيرات وما الى ذلك أسباب متعددة لعدم استغلال بعض الاراضي البيضاء أو عدم استغلالها بالشكل الافضل.
المجالس البلدية
ويشدد القحطاني أيضا على الدور الذي يجب أن تقوم به المجالس البلدية في حل مشكلات ومعوقات استغلال الأراضي البيضاء مشيرا الى ان هذه المجالس تقع على عاتقها أدوار لم تنفذ أيا منها ولا نعرف سببا منطقيا لذلك سوى ما نسمعه من تعقيدات من الجهات الرسمية ذات العلاقة أو عدم تحديد الأدوار بدقة أو تعدد التفسيرات لأدوار اعضاء المجلس البلدي ـ وأعتقد ان حل مشاكل الاراضي البيضاء من المهام الرئيسية للمجلس البلدي لأنها تتعلق بصلب عمله.
الرياض والشرقية
ويشير رئيس اللجنة العقارية الى ان مشكلة الاراضي البيضاء غير المستغلة موجودة في كافة أنحاء المملكة ولكنها موجودة بشكل لافت في المنطقة الشرقية ومنطقة الرياض، حيث ترى فراغات كبيرة في الاحياء يستثمر بعضها الى عدة عقود، ولذلك وجب وضع حلول لهذه المشكلة لتواكب الانتعاش الكبير الذي يشهده قطاع العقار وللاستفادة من كل الاراضي في ظل النقص الحاد في عددها والذي يرفع الاسعار الى معدلات عالية.
مشكلات تنفيذية
من جانبة يؤكد محمد سعد العبدالكريم آل معمر (رجل أعمال ومطور عقاري) ان اهم المشكلات التي تتسبب في وجود الاراضي الفضاء أو البيضاء في أوساط المدن هي التعقيدات التي تواجه المستثمرين، . فالمستثمر لا يستطيع أن يقيم مشروعا بدون التسهيلات والدعم اللازم، وهذا ما تفعله دول العالم المختلفة لمواطنيها ومستثمريها ومشكلتنا ان الدولة وبتوجيه من خادم الحرمين الشريفين ( يحفظه الله ) تدعم التوجهات الاستثمارية وتشجع عليها ولكن نجد التعقيدات من بعض الجهات والاجهزة التنفيذية وهو أمر يكاد البعض لا يدرك مخاطرة على اقتصادنا الوطني، حيث يؤدي مثلا الى هروب المليارات الى الخارج للبحث عن فرص يعتقد بعض المستثمرين أنها أفضل وتسهيلات أكبر.
مشكلات التمويل
ويشير آل معمر الى ان هناك مشكلات أخرى تتعلق بالتمويل وهو أمر ضروري جدا للاستثمار اذا علمنا أن الكثير من المستثمرين يملكون أراضي ولكن لا توجد لديهم سيولة كافية لتمويل عمليات البناء والاعمار ـ ولا يريدون في نفس الوقت الاستغناء عن بعض ما يملكونه من أراض لعلمهم ان أسعار هذه الاراضي يمكن أن تتضاعف مستقبلا خاصة عندما تكون في مواقع مهمة وذات جاذبية استثمارية ويسمح فيها بالبناء بأدوار متعددة.
أرضي من حقي!
ويشدد آل معمر ان الشخص الذي يملك أرضا في موقع ممتاز من الناحية الاستثمارية يجب أن يكون من حقه استغلالها بالشكل الذي يراه مناسبا ـ وبأفضل الوسائل الممكنة خاصة اذا كانت هذه الوسائل لا تخالف الانظمة ومن ذلك التوسع العمودي في اقامة أدوار متعددة، وفي ذلك فائدة في حل مشكلة نقص الاراضي والعقارات وجزء من حل مشكلة الاسكان التي نعانيها في الوقت الحاضر.. ويستغرب آل معمر من الاشتراطات غير المنطقية التي تطلبها البنوك ومؤسسات التمويل المختلفة لتمويل المشاريع ويرى ان ذلك من أهم المعوقات التي تواجه مسيرة البناء والاعمار ومن الاسباب الاخرى لبقاء الاراضي بيضاء بدون استثمار وطالب بالضغط على هذه الجهات لتسهيل عمليات الاقراض، وتطبيق الرهن العقاري فورا لحل مشكلات التمويل ـ فالجميع ينتظر التنفيذ الفعلي لهذا الامر بعد وضع الآليات المناسبة التي تحفظ حقوق جميع الأطراف.
هدف ضروري
و من جانبه يشير عضو مجلس ادارة غرفة المنطقة الشرقية ورئيس مجموعة غسان النمر للعقارات غسان النمر الى أن الأصل في أي بلد هو أن يكون هناك تسهيلات للمستثمرين والمواطنين لاستغلال العقار كما ينبغي لأن في ذلك انعاشا لقطاع العقار ولغيره من القطاعات ويوفر الكثير من السيولة التي تستفيد منها الكثير من القطاعات ولكن العكس يحدث عندما تكون هناك تعقيدات أو عندما يكون الاساس هو التعقيد ـ في حين أن انعاش الاقتصاد ورفع مستوى السيولة في البلاد هدف ضروري وذو فائدة عظيمة للجميع. ويتساءل النمر عن أسباب التأخر في تطبيق الرهن العقاري مع أنه من البديهيات الأساسية في التعاملات وما دام أن الرهن مطبق في أمور أخرى فلماذا لا يطبق على نطاق واسع في العقار وبآليات عمل تنظم عملية التنفيذ وتضمنها ـ مشيرا الى أن جزءا من الركود وتراجع زخم العمل للقطاع العقاري خلال الفترة الماضية كان سبب عدم تطبيق الرهن العقاري كما يجب.
تعاون مطلوب
أما المستثمر العقاري ورجل الأعمال علي السلطان فيشير من جانبه الى أن الكثير من المشكلات المتعلقة بالأراضي البيضاء المهملة في وسط المدن والأحياء السكنية لا علاقة للمستثمرين بها، بل ان الأمر يتعلق ببعض الجهات التي تساهم في تعطيل الكثير من مشاريع الاستثمار العقاري والاسكاني دون سبب مقنع وهو أمر مثير للغرابة بالفعل.
ويؤكد السلطان أيضا على أهمية تدخل الجهات الحكومية المعنية وبتعاون من اللجان العقارية بالمناطق في حل المشكلات المتعلقة بالأراضي التي تتداخل فيها أملاك عامة وخاصة، وتلك التي يختلف بشأنها الورثة فيما بينهم، ويعتقد السلطان ان معظم الاراضي في أوساط المدن هي من هذا النوع ويؤكد على ضرورة زيادة التسهيلات وازالة العوائق التي تضعها بعض الجهات الحكومية المختصة في وجه المستثمرين.
مكب للنفايات
و من جانبه يشير حسن القحطاني (مستثمر عقاري) الى أن أغلب الاراضي الفضاء أو التي تسمى البيضاء في المدن هي بسبب الخلافات بين الورثة أو التعثر نتيجة خلافات الشركاء أو التداخل مع أراض للدولة أو للشركات شبه الحكومية ـ وهناك ضرورة ملحة لحل مشكلات هذه الاراضي بالتوافق كما حدث ذلك مؤخرا لبعض الابراج التي أقيمت على أراض مختلف في ملكيتها ـ فالدولة لها سلطة على الجميع ـ ولكن أن تبقى هذه الاراضي الى الابد فارغة وتشوه شكل المدينة العام أمر غير مطلوب أبدا ـ وعدا عن ذلك فإنها تكون في كثير من الحالات مكبا للأنقاض و النفايات والحيوانات النافقة، وهو ما يزيد الأمر سوءاً.
مشكلة معقدة
ويتفق مع هذا الرأي أيضا المستثمر والمطور العقاري عادل المد الله الذي يشير الى أن وجود الاراضي الفارغة أو البيضاء في المناطق السكنية والتجارية في المدن وخاصة اذا تعدى فترة وجودها 10 اعوام امر يحتاج الى دراسات جادة ووضع الحلول العاجلة - وليست الدراسات التي لاينتج عنها اي حل مفيد - ويعتقد المد الله ان مشاكل الاراضي البيضاء تتعدد اطرافها فهناك مشكلات تتعلق بالتداخل مع املاك حكومية اوخاصة وهناك مشاكل الورثة ومشاكل اخرى تتعلق بالاقراض والتمويل، ومشاكل تتعلق بالمعوقات والعراقيل التي تضعها بعض الجهات، وفي جميع الاحوال فان الامر يحتاج الى وقفة جادة من المسئولين تضع النقاط على الحروف وكذلك من المجلس البلدي وغيره. من مؤسسات المجتمع لان ازالة المعوقات عن اقامة اي مشروع سكني او استثماري او تجاري يصب بالضرورة في مصلحة الاقتصاد الوطني ويستفيد من خيره الجميع..
كنز الأراضي
اما رجل الاعمال والمستثمر عطا الله الميموني فيتساءل عن الرغبة الغريبة لبعض مستثمري العقار في كنز الاراضي الى الابد وكأنه سيكون مخلدا الى الابد.. ويشير الى ان الكثير من الاحياء القديمة وليست فقط الجديدة تضم اراضي بيضاء منذ عشرات السنين لم يستغلها اصحابها ولايريدون بيعها باسعار السوق - ويبالغ بعضهم في الاسعار الى ابعد حد وهو امر غير صحيح حتى ولو كانوا هم ملاك الاراضي - ومن واجب الدولة التدخل في هذا الشأن لان بعض الاراضي تقع في مواقع استراتيجية وفي احياء راقية وعدم استغلالها او اتاحة الفرصة للاخرين باستغلالها تعتبر تعسفا وتصرفا يسيء الى وجه المدينة ومنظرها العام، وهو الذي يحدث للاسف في مدن المنطقة الشرقية المختلفة وخاصة في مدن الدمام والخبر والظهران، فهناك اراض في احياء قديمة بالعشرات لم تستغل منذ اكثر من عقدين وتترك فراغات غير مستحبة - ولذلك تؤثر على الوجه العام للاحياء والمدن بشكل عام - ويتطلب ذلك تدخلا من الجهات الحكومية لان الشكل العام للمدن يهم الجميع وملك للجميع، ويجب دعوة جميع مؤسسات المجتمع في حث اصحاب الاراضي البيضاء الى بيعها لاخرين اذا لم يرغبوا في استثمارها بانفسهم.
حلول سريعة
وهو الامر الذي يشدد عليه ايضا خالد الكاف (المستثمر العقاري) والذي يؤكد ان عدم وضع حلول مناسبة للاراضي البيضاء في المدن ساهم في زيادة عددها على مدى السنوات الماضية لدرجة انك ترى كثيرا من الاحياء التي تعتبر قديمة نسبيا بها فراغات سكنية هائلة هي عبارة عن اراض يملكها اشخاص لايرغبون في بيعها او استثمارها - ومن المفروض ان لا يحدث هذا في هذا الوقت الذي نحتاج فيه لاي مساحة في داخل المدن للمساهمة في حل ازمة وجود الاراضي السكنية والتجارية - ويتطلب تدخل المسئولين من واقع ان اصل ملكية الارض لله عز وجل وان ملكية الانسان لها مؤقته بدليل انتقالها الى اخرين في حالات البيع او الوفاة او غير ذلك.
مشكلات الورثة
ويلاحظ الكثير من المهتمين بالقطاع العقاري ان كنز الاراضي وعدم استغلالها بالشكل المطلوب ساهم على مدى السنوات الماضية الى جانب تشويه اشكال المدن في زيادة الخلافات بين الورثة خاصة عندما يتوارثون هذه الاراضي جيلا بعد جيل - ولذلك فان حل مشكلات وجودها في الوقت الحاضر افضل من تركها للمستقبل.
روتين وعراقيل
و يضيف الكاف: ان اجراءات بعض الجهات الحكومية تساهم بشكل كبير في ظهور الاراضي البيضاء وزيادة عددها حيث التعقيدات التي يواجهها المستثمرون - وكذلك الحال بالنسبة لقلة قنوات التمويل وعدم وجود بنك عقاري يساهم في تمويل المشاريع حتى الان مع الاهمية الكبيرة التي يكتسبها هذا الموضوع والذي لم يبث فيه حتى الان بشكل جاد بالرغم من المطالبة المستمرة من المستثمرين في قطاع العقار - وفي جميع الاحوال فاننا نطالب الجهات المختصة بالتدخل لازالة ضجيج المعوقات والمشكلات التي تحول دون استغلال الاراضي البيضاء - فملكية الاراضي يجب الا تكون عائقا امام اعطاء شكل اجمل للمدن ونحن نشتكي من قلة الاراضي الاستثمارية والعقارات في داخل المدن - بينما توجد مئات الاراضي غير المستغلة والتي لايريد اصحابها استثمارها او بيعها.
قصور التمويل
اما الباحث والمستثمر العقاري الدكتور عبدالله المغلوث فيشير من جانبه الى ان الاراضي البيضاء في احياء المدن تزايدت بشكل كبير لاسباب كثيرة من بينها العراقيل والمعوقات من الجهات المختصة مشكلات الورثة وغيرها ولكن الاهم هو قصور برامج التمويل المخصصة للقطاع العقاري او للبناء والعمران وهو امر ملاحظ جدا فالمستثمرون او المواطنون الراغبون في بناء منازلهم يلجئون الى البنوك والمصارف للحصول على القروض اللازمة للبناء حيث ان قرض البناء الحكومي الذي يأتي بعد سنوات طويلة من الانتظار لايكفي حتى لاقامة المبنى على اعمدة فكيف يكفي لبناء منزل؟؟ فيقع هؤلاء تحت رحمة البنوك التي تطلب فوائد باهظة ترهق كاهل الراغبين في البناء او الاستثمار لدرجة ان الكثير منهم يتراجع عن فكرة البناء (الى حين ميسرة) في انتظار توفر وسيلة تمويل غير مرهقة او لا تأخذ فوائد كبيرة على القرض وهو مالم يتحقق حتى الان - ولذلك فاننا نطالب بتأسيس اكثر من بنك عقاري منتشرة في مناطق المملكة بهدف اقراض المستثمرين والمواطنين وبأقل الفوائد وهو ما سيؤدي مع الزمن الى تقليص عدد الاراضي البيضاء في المدن.
وبخصوص اتجاه بعض المستثمرين لتجميع الاراضي في بعض المخططات وابقائها لسنوات طويلة دون استغلال او بيعها لاخرين لاستغلالها فيما يفيد الاقتصاد الوطن ويساهم في حل جزء من الازمة الاسكانية التي تعاني منها المدن الرئيسية تحديدا.. اشار الدكتور المغلوث الى ان ذلك يستدعي بالفعل تدخلا رسميا، يعيد الامر الى نصابه، وبالتي هي احسن بايضاح ان هذا الامر ليس في صالح الاقتصاد الوطني، بل انه يضر هذا الاقتصاد - وسيرفع اسعار الاراضي الى معدلات غير معقولة ابدا..
أثر سلبي
و من جانبه اشار رجل الاعمال والمستثمر العقاري حمود ضاوي الدوسري الى ان الاراضي الفضاء اوما يطلق عليها البيضاء في احياء المدن وخاصة القديمة منها لها اثر سلبي على الشكل العام للمدينة بشكل عام حيث تترك فراغات بين المباني بينما من المفروض ان تكون المباني متراصة لتشكل منظرا جميلا للمدينة باضافة مكونات الجمال الاخرى - وللاسف فان معظم المدن السعودية توجد فيها فراغات هائلة في احياء يفترض ان لايوجد بها اية فراغات لانها احياء قديمة - والاسباب التي يتم ايرادها لبقاء هذه الاراضي بدون استثمار او اعمار كثيرة والكثير منها غير منطقي - ولايمكن الاستناد اليه في ابقاء الاراضي دون استغلال، والحل اما باستثمار الاراضي دون تأخير وخلال فترة زمنية معينة اوبيعها لاخرين يستفيدون منها ويستغلونها بالشكل الامثل.. لان الشكل العام للمدينة ملك للجميع - والدولة صاحبة السلطة والحق في فرض ماتراه مناسبا من دون الاضرار باصحاب هذه الاراضي الذين يستفيدون من المبالغ التي ستنتج من بيع هذه الاراضي، وان لم يكونوا قادرين على استثمارها او اعمارها، او لم يرغبوا في ذلك لاسباب تخصصهم.. ويؤيد الدوسري انشاء بنوك عقارية تعني باقراض المشاريع السكنية والتجارية للمواطنين والمستثمرين وبفوائد اقل مشيرا الى ان ذلك سيساهم بشكل كبير في حل ازمة الاسكان وارتفاع اسعار العقارات التي يعاني منها الجميع..