[صقر قريش]

الرهن العقاري فرصة البنوك لـ..ذبح الشباب!
حاوره. صلاح المحمد
خالد الشبيلي

ما زال العقار يشكل اللغز الأكبر على الصعيد المجتمعي في المملكة.
فالكثير من الشباب يرون في العقاريين الهاجس الأكبر الذي يحول دون إمكانية استقرارهم في السكن، فيما العقاريون يرون أن النظم تحول دون إمكانية توفير ما يطمح إليه الشباب، فيما النظم أو المعنيون بها يعتبرون ما يقدم خروجا عن التشريعات المعتمدة، ما يرفع من السوق العقاري.
ويصبح السؤال البديهي: ماذا يحدث في السوق العقاري، والذي يشكل هما لجميع السكان، من هنا كان التخوف من انهيار وشيك للعقار في الأعوام القادمة، على غرار انهيار سوق الأسهم، لكن المستثمر العقاري المعروف خالد بن سعود الشبيلي، بشر المعنيين بأنه لن ينهار، لكنه عاد ليصارح في حوار شامل أن الخطر المحتمل يتمثل في وقف التداول، للعودة إلى القيمة الحقيقية، مستدلا على ذلك بالتذبذب الذي حدث للأراضي في المملكة لأربع مرات على مدى الأربعين عاما الماضية.
هناك إحصاءات تشير إلى ارتفاع نسبة المواطنين الذين يؤجرون منازلهم بنحو 70 %، بسبب أزمة السكن ما السبب الحقيقي إذا صدقت الإحصاءات؟
العقار في المملكة يمر بمنعطف ضيق جدا، وإذا استمر بهذا الوضع ستحدث تبعات خطيرة جدا، والسبب أن أزمة السكن تنحصر في عدة جوانب، أبرزها إحجام المستثمر عن التطوير وتقديم منتجات جديدة، وعدم وجود أنظمة دقيقة تحمي المستثمر، وعدم وجود رؤية واضحة من خلال الأنظمة التي تخدم هذا المستثمر، المحور الثاني ينبع من ثقافة المواطن المتمثلة في ثقافة المسكن.
وأعتقد أن صندوق التنمية العقاري كرس ثقافة قديمة لدى المواطن، ألا وهي ثقافة «الفيلا»، وهذه مشكلة تواجه أي منتج عقاري؛ لأن الصندوق في الفترة الماضية كان من ضمن اشتراطاته أن يكون المسكن عبارة عن «فيلا»، وهذه العملية أوجدت ثقافة أن المسكن لا بد أن يكون فيلا، وبالتالي أصبح لكل من هذه المساكن متطلبات، مثل مجلس للرجال، مقلط رجال، صالة نساء وسفرة أيضا، وغيرها، وهذا أوجد مسطحات مبانٍ عالية جدا، وهذه الحاجات بحكم العادة والتقاليد.
أما المحور الثالث فيتمثل في عدم وجود خطة وطنية واضحة لحل معضلة الإسكان، دائما ما تلقى هذه المشكلة على الدولة والصحيح أنه يجب على الدولة عدم التدخل في هذه المشكلة مطلقا، وينحصر تدخلها في وضعها للأنظمة والتشريعات التي تساعد المستثمر على الإقدام على هذا المجال، وتنظيم العلاقة بين المستثمر والمنظم نفسه المتمثلة في وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والأمانات، ووضع قوانين تنظم العلاقة في البيع المبكر، لكي يستطيع المستثمر أن يقدم منتجا رخيصا.

لص كبير
* لكن لا يزال الكثير من العقاريين ينتقدون أنظمة العقار ويعيبون عليها عدم الوضوح؟
بالتأكيد لا يوجد نظام واضح للملكية تستطيع من خلاله أن تخاطر وتشتري بمئات الملايين، خلاف ذلك لا يستطيع المستثمر المخاطرة بأمواله في أمور لا يعرف عنها شيئا، بالإضافة إلى معايير التخطيط لدى وزارة الشؤون البلدية والقروية، دائما ما تخضع للبيروقراطية غير المنظمة، وعدم تحمل المسؤولية، والنظرة الخاطئة تجاه العقاري بأنه لص كبير، بينما المستثمر العقاري الوطني شريك للدولة في تنمية البلد.
لا بد أن تتغير فلسفة وزارة الشؤون البلدية في هذا الشيء، وأشير إلى أنه خلال تطوير الأراضي مطلوب من المستثمر عمل البنية التحتية كاملة ومنها تركيب محطات التحويل والكيبلات، وبعدها تترجى شركة الكهرباء السعودية لإطلاق التيار الكهربائي، المفروض ألا تتدلل على هذه القطاعات بهذا الشكل؛ لأن عليها أن تؤدي دورها مثل القطاعات الأخرى.
كما أنه لا بد للدولة أن تضع قانونا دقيقا لمنشأ التملك يعرف من خلاله أن المنشأ صحيح أو غير صحيح، بمعنى كيف تنشأ الملكية، خاصة أن الملكية في المملكة تنشأ من جهتين من الإقطاع أو الاستحكام، وآلية دقيقة تنظم العلاقة في عملية اعتماد المشاريع وسرعة اعتمادها، لكي لا يجلس المستثمر العقاري الذي دفع المليارات تحت إرادة الجهات الحكومية لاعتماد مشاريعه، وأرى أن المستثمرين بحاجة إلى عملية تنظم العلاقة مع المستفيد النهائي وهو المستهلك.

مساكن غالية
* تطلب عدم تدخل الدولة في المشاريع الإسكانية، لكن في الوقت نفسه يبلغ الطلب على الوحدات السكنية نحو 500 ألف وحدة سكنية سنويا، يشكل الشباب منها نسبة تزيد على 50 %، إذن كيف يمكننا تطبيق نظريتك من غير سيولة توضع في يد الشباب؟
يجب أن تقدم الدولة أنظمة مرنة وسهلة للمستثمرين، تكمن في تقديم مساكن للشباب بطريقة ميسرة، بمعنى نظام البيع المبكر، علما بأن الموجود حاليا يجبر المستثمر على أن يمول مشاريعه كاملة بنفسه، وبالتالي لا يمكن أن تقدم هذه المنتجات بشكل رخيص، ولو أخذ رأي القطاعات الفاعلة عند وضع الأنظمة كان على الأقل قدمت اقتراحات عملية تخدم الطرفين.
صحيح أن هناك نموا سكانيا يفوق 7 % سنويا من بين الشباب ممن يبلغون سن التأهيل، وبين الهجرة سواء هجرة إلى مدن أو توطين الأجانب، وكل هذه المعطيات تحتاج إلى مساكن، بالإضافة إلى أننا نحتاج 700 ألف وحدة سكنية سنويا. وهناك مساوئ في تخطيط مدن المملكة، حيث تجد كثافة الكيلو المربع في المملكة لا تتجاوز 350 نسمة بينما في الدول الأخرى تصل إلى 14 ألف نسمة، في إطار ما يسمى التوسع الرأسي؛ لذلك يجب حث المدن الرئيسة على عدم البناء الأفقي.
* هل تتفق إذن مع نظرة البعض في أن نظام البنايات المتواجد حاليا في المدن الرئيسة الذي غالبا ما يكون دورين، لا يتطابق مع تطور المدينة؟
نظام البنايات يجب أن يتغير بدءا بتعدد الأدوار فيه، ووضع دراسات خاصة لمواقف السيارات وأن تكون الخدمات على أعلى جودة.

غرف الضيوف
في ظل ما تقصدونه من تغيير العادات والتقاليد في بناء المنازل واستئجار الشقق، هل يعني ذلك مطالبة المواطنين بعدم بناء مجالس وغرف للضيوف في منازلهم الجديدة؟
نعم أطالب بذلك، بمعنى إذا أراد شاب بناء منزل بنفس العادات القديمة، فسنحتاج إلى 450 ألف متر مربع من المباني، بسعر التكلفة الذي وصل الآن إلى 700 ألف ريال، وذلك غير قيمة الأرض، وهذا معناه أن المطلوب من الشاب توفيره لا يقل عن مليون ريال، فإذا حصل على قرض سواء برهن عقاري أو بغيره فسيحتاج إلى خمسين عاما لتسديد قيمته، من هنا لا بد من تغيير ثقافة المسكن، بالإضافة إلى تغيير نظام البناء داخل المدن وإطلاق العنان للارتفاعات المتعددة بكل مكان وبلا تحفظ، وإلا ستكون لدينا طبقية، وهذا الكلام ستراه بعد عشرة أعوام؛ ستجد شابا لا يستطيع التملك أو حتى الاستئجار.

القطارات لن تنجح
كيف تنظر لمن يطالبون بتنفيذ القطارات أو ما يعرف بالمورلين في المدن الرئيسة، كضرورة قصوى في ظل البناء الرأسي للمدن؟
نستطيع أن نخدم هذه المدن بطرق مواصلات حديثة مثل القطارات وغيرها، وهذا إذا كانت نقطة التجمع لهذه القطارات تخدم 14 ألف نسمة، وبالتالي نستطيع عمل مثل هذه الأمور في المملكة، لأن الكيلو المربع لا يحتوي إلا على 350 نسمة كما قلت، وبالتالي أي قطارات ستنفذها الحكومة ستتوقف بعد عامين أو ثلاثة، والدليل على ذلك تجربة النقل الجماعي، فالكثافة في النقطة الواحدة قليلة جدا، والذي نجح في النقل الجماعي هي حافلات خط البلدة، وللأسف نحن في القرن 21 ولا تزال موجودة، وللعلم هذه الحافلات خاصة بالعمال فقط.

الرهن العقاري
ما القيمة المضافة للسوق السعودي بعد تطبيق الرهن العقاري؟
الذي ينظر للرهن العقاري على أنه انتصار، فهذه نظرة سطحية وفاشلة، الرهن العقاري لن يقدم شيئا جديدا غير الموجود حاليا، جميع البنوك اليوم تمارس عملية التمويل العقاري للأفراد ولديها ضماناتها في ذلك، وبأعلى سعر فائدة، ولن يحل أزمة الإسكان، بسبب التكلفة المرتفعة للمسكن، في ظل العادات والتقاليد القديمة.
وبالعكس الرهن العقاري ربما سيقدم للبنوك فرصة عظيمة لذبح الشباب أكثر من فرصتها في الذبح الحالي، من خلال توريطهم خلال الرهن والعجز عن التسديد، كما أن ما تقوم به البنوك حاليا من تمويل في النظام الإسلامي المتمثل في المرابحة والتورق، نظام يشوبه الكثير من الشكوك حول الربوية، وهو يؤدي إلى ربح غير طبيعي للبنك، وذلك إذا تم تحويله إلى نظام إسلامي، ومقابل الراحة النفسية التي ينعم بها المواطنون بسبب النظام الإسلامي، سيأخذ سعر فائدة مضاعفا ثلاث مرات، ولا يخفى على أحد أن أغلب الوحدات والمنتجات الأخرى التي ستقدم ستكون للمقتدرين وليست للشباب العاملين.
لكن نظام الرهن العقاري أثبت نجاحه في أمريكا؟
أمريكا تختلف عن المملكة، الدخل هناك يتناسب مع قيمة المسكن، ومع حاجة الناس للسكن، ولا توجد فجوة.
بصراحة كيف ترى مستقبل العقار في المملكة؟
هناك ضبابية على مستقبل العقار، وذلك بسبب عدم توافق دخل الشاب مع الحاجة الإسكانية المطلوبة، رغم أن البيئة السعودية بكر للاستثمار العقاري.

معارض فاشلة
* معارض العقار التي تقام بين الفينة والأخرى، ألم تساهم هي الأخرى في حل معضلة الإسكان؟
بصراحة أقولها وأجري على الله معارض العقار لدينا معارض «بربجندة» أو للدعاية فقط، فهي لا تقدم ولا تؤخر، والذي سيغير الأمر هو وضع استراتيجية وثقافة المسكن لدى المواطنين.

أوقفوا القروض
* كيف تنظر لمطالبة أعضاء مجلس الشورى قبل فترة برفع قيمة قرض صندوق التنمية العقاري إلى 500 ألف ريال؟
أرفض هذه المطالبة، إذ لا بد من إنهاء القرض العقاري إلى الأبد؛ لأن هذه القروض أصبحت غير واقعية، صندوق التنمية العقاري أدى خدمة سابقة ويشكر عليها، أما الآن فلم يعد له دور.

تحالفات خليجية
* نرى بين الحين والآخر تحالفات سعودية خليجية عقارية، هل هذه التحالفات قد تضعف السوق السعودي أم تطوره؟
لا أرى تحالفات خليجية جادة، الموجود حاليا تحالفات شكلية، والمملكة ليست بحاجة إلى تحالفات عقارية خليجية؛ لأنها من أكبر الأسواق العقارية في السوق العربي.
* إلى ماذا تعزو كثرة تعثر المساهمات العقارية في الفترة الأخيرة؟
المساهمات العقارية كان لها دور في تملك أكثر من 70% من السعوديين للأراضي خلال الأربعين عاما الماضية في مدن المملكة، وبسبب الدخلاء على المساهمات العقارية الذين استغلوا ضعف النظام، وجهلهم بإدارة التطوير أدى ذلك إلى تعثر هذه المساهمات ودخولها في مشكلات كبيرة، حيث إن 60% من مخططات مدينة الرياض سببها المساهمات، وأصلها مساهمات، من العليا وصولا إلى طريق الأمير سلمان، وفي جدة نفس الأمر.

جهل عقاري
* هناك دلالون ووسطاء أراضٍ يفتقدون للمصداقية من خلال نقل أسعار أراضٍ غير دقيقة للمستثمرين، وذلك سعيا للربحية الخاصة، كيف يؤثر ذلك على مستقبل العقار في المملكة؟
دعنا بداية ندرس أسباب ذلك، التي في نظري تعود إلى سطحية كثير من المواطنين في شأن العقارات، وضحالة ثقافتهم للأسف في المجال العقاري، بمعنى يجب أن تحسب عائد الإيجار الشهري أو السنوي للأرض المراد شراؤها قبل بنائها.
والحاصل لدينا طريقة تقليدية للشراء، لا توجد مقاييس أو معايير، لدينا ثقافة اقتصادية خاصة في المملكة عنوانها الرئيس «مع الخيل يا شقرا»، لأن الكثيرين للأسف كسولون في عملهم، والدليل على ذلك أن هناك أراضي منح على طريق الدمام بعيدة جدا عن المدينة، ولا يمكن أن تكون مؤهلة للسكن ورغم ذلك وصلت إلى أسعار فلكية، الأراضي التجارية لا تقاس من خلال العائد، بل تقاس من خلال المضاربة، والمضاربة في العقار مربوطة بمدخرات المواطنين، علما بأن الطفرات العقارية تستقطب 90% من هذه المدخرات، وبالتالي عندما تنهار أسعار العقار يحتاج السوق دورة أخرى كي تزيد مدخرات المواطنين للاستثمار من جديد في سوق العقار.
* هنالك تخوف من قبل المستثمرين من الأراضي الخام بسبب الصكوك، ما رأيك؟
هذه المشكلة نشأت بسبب عدم وجود نظام، وعلى وزارة العدل الاعتراف بأنها فشلت في إخراج نظام دقيق وتشريع لمنشأ الملكية، بداية من ظهور الملكية، بمعنى أن يكون كاتب العدل ملزما ويعرف واجباته ومحظوراته.
غياب هذا النظام أدى إلى عدم فهم هؤلاء الكتاب، بالإضافة إلى الصكوك الأخرى التي تخرج من المحاكم الشرعية «حجج الاستحكام»، وهذه أيضا تخضع إلى تنظيم غير واضح، وهناك قضاة يحكمون بالإحياء، بينما الإحياء له اشتراطات حتى في الشرع، الإحياء يجب أن يكون منتجا، وله غلة، وثبت إحياؤه، لا أن يكون عبارة عن شجرتين وبئر مياه.
وهناك الكثير من الحجج ألغيت، وهذا الإلغاء لا يتحمله إلا المستثمر، بينما وجود الصك الشرعي غير قابل للتشكيك، وعلى وزارة العدل السعي إلى تشريع يحافظ على ما ينتج من جديد.

السوق المشتركة
* كيف ترى تفعيل السوق الخليجية المشتركة لهذا القطاع؟
تفعيل السوق المشتركة للقطاع العقاري سيعود بالنفع على المستثمرين الخليجيين فقط، والدليل استثماراتهم في دبي، وبحكم أن السوق السعودي بكر فسيمكنهم ذلك من ممارسة أعمالهم داخل سوق المملكة، وهذا شيء إيجابي .
http://www.shms.com.sa/html/story.php?id=105612