أسعار العقارات السكنية إلى أين؟
محمد بن فهد العمران
كثر الحديث أخيرا عن أنظمة الرهن العقاري وتأثيراتها المتوقعة في السوق العقارية في المملكة بشكل عام والعقارات السكنية بشكل خاص، في ظل انقسام الرأي حول طبيعة هذه التأثيرات. ويرى البعض أن تطبيق الرهن العقاري سيخفض من أسعار العقارات، والبعض الآخر يرى أن الرهن العقاري سيرفع من أسعار العقارات، بينما يقف المستثمر البسيط وسط هذا الانقسام تائهاً لا يدري ماذا يفعل؟ وإلى أين يتجه؟
بداية، يجب توضيح أن التأثيرات المتوقعة لتطبيق الرهن العقاري كثيرة جداً لكن أهمها يتمثل في إجبار المواطنين السعوديين من ذوي الدخل المنتظم والمستأجرين لوحدات سكنية (وهم بلا شك يمثلون شريحة كبيرة من المجتمع) على شراء الوحدات السكنية بدلا من استئجارها، وبالتالي فإنه من المتوقع أن يزيد الطلب على الوحدات السكنية صغيرة الحجم (مثل الفلل الصغيرة والدبلوكسات وشقق التمليك) لأنهم ببساطة سيجدون أن دفع أقساط لوحدات سكنية يملكونها أفضل من دفع أقساط تأجير لوحدات لا يملكونها، مما يعني أن تطبيق الرهن العقاري سيؤدي حتماً إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية صغيرة الحجم.
نتيجة لتحول شريحة واسعة من المستأجرين إلى مالكين، فإن الطلب على استئجار الوحدات السكنية سينخفض بشكل كبير، وهذا بدوره سيؤدي إلى تخفيض أسعار إيجارات الوحدات السكنية عموماً نظراً لزيادة حجم المعروض من العقارات السكنية المخصصة للاستثمار من قبل مالكيها عن حجم الطلب عليها، وبالتالي فإن العائد الاستثماري على العقارات السكنية من المتوقع أن يشهد انخفاضا حتى يصل إلى مستويات معقولة تحددها آليات العرض والطلب في حينه، لكنه لن يقل بأي حال من الأحوال عن العائد الاستثماري الذي تدفعه المصارف لعملاء المرابحات الإسلامية والودائع المربوطة.
بقي أن أشير إلى أن هذه التوقعات مشروطة باستقرار أسعار النفط على المدى الطويل بسبب العلاقة الطردية والقوية بين أسعار العقارات في مملكتنا الحبيبة من طرف، والأسعار العالمية للنفط من طرف آخر، لأن أي هبوط طويل المدى لأسعار النفط مستقبلاً ـــ لا قدر الله ـــ قد يؤثر سلباً في النمو الاقتصادي للمملكة، وبالتالي التأثير سلباً في أسعار العقارات عموماً (سكنية كانت أم تجارية) على الرغم من المحفزات التي تقدمها أنظمة الرهن العقاري، لكن احتمال حدوث ذلك يظل ضعيفا جداً ـــ والله أعلم.
ربع سكان المملكة فقط يعيشون في فلل
سعود بن هاشم جليدان
يشير آخر بحث ديموغرافي للسكان والمساكن أجرته مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات عام 2007 إلى أن عدد المساكن التي تقيم فيها أسر يبلغ نحو 4.2 مليون مسكن. ويقسم المسح نوعية المساكن التي تقيم فيها الأسر إلى بيوت شعبية وفلل وأدوار في فلل وبيوت شعبية وشقق وأخرى. ومن المفارقات التي خرجت من المسح أن عدد البيوت الشعبية يفوق عدد الفلل في المملكة, حيث يصل عدد البيوت الشعبية أو أدوار في بيوت شعبية التي تقطنها أسر إلى 1.205 وحدة سكنية، وهي بذلك تمثل نسبة 28.6 في المائة من عدد المساكن. ويبدو أن هذا النوع من المساكن ينتشر في المدن الأصغر حجما وفي القرى والأرياف. وينتشر هذا النوع من المساكن لأنه أقل تكلفة من الفلل التي تكلف مبالغ لا يتحملها كثير من سكان المملكة، كما أدى تراجع أهمية إقراض صندوق التنمية العقارية لبناء المنازل إلى زيادة كبيرة في بناء البيوت الشعبية. من ناحية أخرى، يصل عدد المساكن المكونة من فلل وأدوار في فلل إلى 1.140 مليون مسكن أو 27.1 في المائة من إجمالي عدد المساكن عام 2007. ويصل عدد المساكن التي هي عبارة عن شقق إلى 1.634 مليون مسكن أو 38.8 في المائة من إجمالي عدد المساكن عام 2007.
ويفيد المسح بأن عدد المساكن التي تقطنها أسر سعودية يبلغ 2.92 مليون مسكن. حيث كان يقطن في البيوت الشعبية 834 ألف أسرة تمثل 28.5 في المائة من إجمالي عدد المساكن التي تسكنها أسر سعودية. ومثلت الفلل وأدوار الفلل البالغ عددها 1.063 مليون فيلا نحو 36.4 في المائة من عدد المنازل التي كانت تقطنها أسر سعودية عام 2007. وبلغ عدد الشقق التي تقطنها أسر سعودية 962 ألف شقة تمثل 32.9 في المائة من عدد المنازل التي كانت تقطنها أسر سعودية في عام 2007. وبهذا يتضح أن أغلبية السعوديين, أو نحو 64 في المائة لا تسكن في فلل إنما تسكن في بيوت شعبية أو شقق أو منازل أخرى, وهذا عكس ما هو شائع في السوق العقارية.
ويذكر المسح أن هناك نوعا من المساكن صُنّف بالأخرى التي تشمل بيوت الشعر والخيام والعشش والصنادق أو بيوت الصفيح، التي بلغ إجمالي عددها 229 ألف وحدة سكنية. ومثلت المساكن الأخرى نحو 5.4 في المائة من إجمالي عدد المساكن التي تقطنها الأسر في المملكة عام 2007. وتفيد بيانات المسح بأن أغلبية من كانت تسكن في هذه الوحدات السكنية (72 في المائة) أسر غير سعودية، لكن مع هذا كانت هناك أسر سعودية تقطن في 64 ألف وحدة سكنية من هذا النوع. ومثلت المساكن الأخرى نحو 2.2 في المائة من إجمالي عدد المساكن التي أقامت فيها أسر سعودية في عام 2007، ومع أن هذه النسبة منخفضة إلا أن هذه النوعية من السكن سيئة وغير صحية وغير لائقة، وسكن أسر سعودية فيها أمر غير مقبول. وتفيد بيانات المسح الديموغرافي عام 2007 بتراجع عدد المساكن من هذا النوع مقارنةً بعام 2000, ما يبعث على نوع من التفاؤل. لكن لا يمكن الاعتماد على التطور التاريخي لحل مشكلة الأسر المقيمة في هذه المساكن الرديئة وينبغي تسريع إسكان الأسر السعودية في مساكن لائقة وصحية، حتى الأسر غير السعودية ينبغي بحث أوضاعها وإيجاد الحلول المناسبة لها.
ومن الضروري أن تسعى كل الجهات المعنية بمكافحة الفقر في حصر هذه الأسر، وإعطائها أولية عند تصميم برامج الإسكان، واختيار مواقعه، وعند توزيع المساكن. ويظهر الفقر بشدة عند اختيار نوع المنزل، فمن المستحيل أن تسكن أسر فقيرة في قصور إلا إذا كانت تخدم فيه؛ لذا فإن الأسر المقيمة في هذا النوع من المساكن من أشد الأسر فقرا، وقد تكون معدمة وغير قادرة حتى على توفير كفاف عيشها. وتمثل البيوت الشعبية الحد الأدنى الذي يمكن قبوله كسكن، وإن كان كثير منها غير لائق وغير صحي ولا يصلح كسكن. ولا أدري كيف يمكن للمسؤولين ألا يجدوا حلولا سريعة لإسكان هذه الأسر الفقيرة بصورة عاجلة مهما كلف الأمر. فلا ينبغي لأي أسرة سعودية, خصوصا إذا كان لديها أطفال أن تضطر إلى السكن في العشش أو الخيام أو في الصنادق مهما كلف الأمر ومهما كانت ظروفها، خصوصا أن بلادنا تنعم بخيرات كثيرة ولديها موارد وقدرات لحل هذا الخلل.
ومع أن كثيرا من البيوت الشعبية في حالة جيدة وتوفر سكنا مناسبا وصحيا لعدد كبير من السكان, حيث تشير الإحصاءات إلى أن أكثر من ربع السكان يعيشون في هذا النوع من المساكن، إلا أن عددا كبيرا منها آيل للسقوط أو لا يوفر بيئة صحية وآمنة لسكانها. ويمكن إجراء مسح شامل لتحديد صلاحية البيوت الشعبية ومناسبتها للمعيشة الآدمية الكريمة. وفي ضوء هذا المسح يمكن استهداف الأسر القاطنة في البيوت الشعبية القديمة أو الآيلة للسقوط أو سيئة البناء كخطوة تالية لاستهداف الأسر القاطنة في بيوت الصفيح والخيام والعشش، وتوفير سكن مناسب لهذه الأسر، أو على الأقل إعطاؤها أولية في برامج الدعم الحكومي للإسكان. صحيح أن كثيرا من المناطق التي توجد فيها البيوت الشعبية عبارة عن مناطق عشوائية وتشوب ملكية كثير منها معضلات قضائية، لكن هذا لا يمنع التصدي لحالات الفقر والعوز وتوفير سكن ملائم لمن يعانونه وألا تتخذ العوائق القانونية أعذارا لمعاقبة الفقراء. من ناحية أخرى يمارس عدد من المستغلين والجشعين ضغوطا على بعض الإدارات الحكومية والرأي العام للتخلص أو إعادة تخطيط المناطق العشوائية قبل تأمين مأوى لسكان هذه المناطق. ولا ينبغي السماح بإعادة تخطيط وتنظيم المناطق العشوائية التي تقطنها الأسر ألأقل حظا ونفوذا في المجتمع قبل إيجاد سكن ملائم وصحي لهذه الأسر.