مصير 8 ملايين في مهب الريح وشركة الغاز ترفض الاستبدال
2.8 مليار ريال خسائر المواطنين جرّاء شراء «أسطوانة القرن»
عوضه الزهراني ـ الدمام
مع بدء توزيع أسطوانة الغاز الجديدة بالرياض، والتي أطلقت عليها شركة الغاز والتضنيع الأهلية لقب "أسطوانة القرن" تساءل مواطنون عن مصير قرابة 8 ملايين من الاسطوانات المنزلية القديمة التي ترفض محلات تبديل الغاز استبدالها.وبينما اعتبر اقتصاديون سعر الاسطوانة الجديدة (350 ريالاً) مبالغاً فيه بدرجة كبيرة، رغم مزاياها العديدة التي تروج لها الشركة، قدّر خبراء حجم ما سيتكبده المواطنون بأكثر من 2.8 مليار ريال، نظير شرائهم للاسطوانات الجديدة، وفي نفس الوقت ستصبح الاسطوانات المعدنية القديمة لديهم عديمة الفائدة، خاصة في ظل رفض الشركة استبدالها أو شرائها من المواطنين. مع العلم أن كلا النوعين من إنتاج شركة الغاز نفسها.ودعا الخبراء إلى ضرورة قيام شركة الغاز بجمع هذه الاسطوانات نظير مبلغ مالي، أو تعويض المواطنين عنها، بدل تركها، أو قيامهم بتصريفها بطرق خاطئة، قد تشكل خطورة أمنية مستقبلاً، مشيرين إلى أهمية استيعاب مبادئ السلامة في التعامل معها.
مطالب بإيجاد حلول جذرية لمشاكل القطاع السكني في المملكة
المضاربة وارتفاع الأسعار يجددان المخاوف من نظام الرهن العقاري الجديد
خبراء: لكل نظام سلبيات والإيجابيات مرهونة بآليات التطبيق
طارق الحماد – الرياض
امتلاك المنازل حلم يراود الكثير في ظل صدور القانون الجديد
يتداول الوسط العقاري حاليا العديد من الايجابيات المتوقعة للرهن العقاري فور اقرار نظامه الذي اعاده مؤخرا مجلس الوزراء الى مجلس الشورى لدراسته واسهبت وسائل الاعلام المحلية في العديد من تلك الايجابيات المحتملة للنظام مع احتدام المطالب بايجاد حلول جذرية لمشاكل القطاع السكني.
فبات النظام لبنة اولى لمطمح 70 بالمائة من المواطنين ممن لا يملكون مسكنا خاصا في ظل الارتفاع الحالي لاسعار الاراضي وغلاء مواد البناء وصعوبة امتلاك المنازل مع ندرة الاذرعة التمويلية التنافسية في القطاع.
وتتناول مجمل الاراء التحليلية حاليا دور النظام المرتقب في خلق التنافس بين الممولين لصالح المستفيدين وتخفيف الاعباء الحكومية التمويلية وزيادة حجم المعروض الاسكاني وتراجع نسب (الفوائد) وتوسع الاستثمارات العقارية مع نشوء العديد من الجهات الائتمانية الجديدة.
الا ان تلك اللبنة الاولى التي يتم تداولها الان تثير العديد من التساؤلات الضبابية لدى هؤلاء المواطنين منها اذا كان نظام الرهن العقاري مجديا فلماذا شكل (لبنة اولى) للازمة العالمية ونعيد وضعه هنا؟ وهل ستكون هناك عدة لجان شرعية في كل منفذ تمويلي ام سيتم اعتماد هيئة شرعية موحدة؟ وكم نسبة المساكن في المملكة اصلا التي ينطبق عليها شروط الرهن؟ وهل سيسهم ذلك في قلة المعروض وبالتالي ارتفاع الاسعار ام العكس؟ بالاضافة الى ذلك هل سيحق لصاحب التمويل دفع عدة اقساط لاحقة لتخفيف عبئه المالي؟ ام ستكون الفائدة تراكمية وليست تناقصية وبالتالي يستحيل عليه ذلك؟ وقد اضحت التجارب السابقة دليلا على الفكر الاستهلاكي لدينا فما الضامن لاستغلال اموال الرهون في مواضعها الصحيحة؟
ونعرض في هذا التقرير رأي خبراء عقاريين واقتصاديين لنقل تساؤلات هؤلاء المواطنين بهدف الوقوف في ارضية القطاع العقاري على تصورات لتبعات النظام الجديد المتوقع اقراره.
عشوائية التطبيق
بداية يرى الرئيس التنفيذي لشركة اموال فهد القاسم ان ايجابيات نظام الرهن العقاري كثيرة الا انها تظل رهينة بالية التطبيق المتوقعة له وتفاعل الجهات ذات العلاقة اما في ما يختص بسلبيات النظام المتوقعة فقال القاسم: لا يمكن الجزم بوجود أي سلبيات قبل التطبيق، والذي أراه أن هناك توقعات سلبية لتطبيق أنظمة الرهن العقاري مستقبلا ويمكن ان تتمحور السلبيات المتوقعة في ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة زيادة الطلب على العقارات السكنية، حيث يتوقع أن يحفز صدور الأنظمة الطلب على العقارات السكنية مما قد يتسبب في ارتفاع الأسعار، خاصة إذا كان الطلب تدافعياً وخاضعاً لمضاربات المضاربين العشوائية التي تعودنا عليها في العديد من المناسبات والمشاريع ويمكن ان نتوقع ايضا ان ترتفع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية، وزيادة الأسعار هنا يتوقع أن تحدث إذا بدأت مشاريع الإسكان في التنفيذ مما سيؤثر على المعروض من مواد البناء، مثل ما حصل في مناسبات سابقة وتسبب في ارتفاعات غير مسبوقة تبينت جليا في أسعار الاسمنت والحديد والكثير من مواد البناء.
وأضاف القاسم: من المتوقع ايضا ارتفاع تكلفة البناء (المقاولين) نتيجة زيادة الطلب وثبات العرض، وهذا حاصل حاليا حيث إن حجم المشاريع الحكومية يفوق قدرات وإمكانيات القطاع الخاص، وهذا قد يكون فرصة زاهرة للمستثمرين الراغبين في دخول نشاط المقاولات.
كما ان احد السلبيات المهمة تحيز النظام للفئة الأكثر دخلاً من المواطنين، وهذا التوقع يعني أن النظام لن يحل مشكلة المواطنين الأقل دخلاً، ويتضح ذلك عند تصور آلية التمويل العقاري الذي يمول المقترضين على أساسه، فعلى سبيل المثال لن يستطيع شراء المنزل الذي يبلغ سعره قيمة مالية مرتفعة إلا المواطنون الذين يزيد دخلهم على 15 ألف ريال، أما المواطنون من ذوي دخل سبعة آلاف فلا مكان لهم.
وقال القاسم: يجب أن نتوقع ايضا أن الممولين لن يقدموا أي تمويل الا بعد فرض شروطهم والتي يتوقع أن تكون صعبة المنال على الكثير من المقترضين مشيرا بالقول الى ان من التوقعات السلبية لنظام الرهن المضاربات المتوقعة خاصة على العقارات السكنية، وهذه سيكون لها تأثيرها على الأسعار وعلى تقلباتها خاصة خلال الفترة الأولى من التطبيق.. وافاد القاسم: يمكن ان نتوقع ان يكون هناك قلة من المستفيدين من الرهن العقاري على مستوى السكن الشخصي، وهذا يعود الى الكثير من العوامل، أهمها شروط شركات التمويل والبنوك، خاصة ارتفاع دخل طالبي التمويل، وعدم توافق وانسجام الآليات القائمة مع ديناميكية التمويل العقاري.
مضيفا ان من الامور التي يمكن توقعها ان نجد بطء الاستجابة بين الجهات الحكومية ذات العلاقة، وللأسف إن هذا أحد أهم عوائق تطبيق أنظمة الرهن العقاري، حيث يتوقع أن يتحرك القطاع الخاص مثل الغزال والأرنب، على عكس تحركات الجهات الحكومية التي تماثل الفيل والديناصور.
واختتم القاسم رأيه بطرح عدة اسئلة مرهون اجاباتها بواقع التطبيق مشيرا الى طول فترة التجانس بين السوق والطلب والعرض والإجراءات الحكومية قائلا: هذه معضلة واقعية خاصة في ظل تأخر صدور الأنظمة، فهل هناك عرض كاف؟ وهل الطلب متوافق مع العرض؟، وهل الآليات الحكومية في البلديات وكتابات العدل ناهيك عن المحاكم وجهات تنفيذ الأحكام مستعدة للانسجام مع الأنظمة الجديدة والتي تحتاج الى درجة عالية من التفاعل؟.
لا يوجد وعي
من جهته اشار نائب رئيس شركة مسكن العربية الاقتصادي سامي الزكري لمسألة مهمة وهي مسألة التثقيف في موضوع الرهن العقاري وللاسف لا يوجد لدى المواطن الوعي الكافي لمخاطر الرهن العقاري.
ولم تتحمل اي من الجهات المسؤولة مسؤولية التثقيف في هذا الشأن، مضيفا بالقول ان المتعارف عليه لدى المواطنين ان الرهن العقاري يتيح لك تملك العقار الذي ترغب فيه بغض النظر عن ما اذا كان الدخل الاجمالي الشهري يغطي مصاريف التمويل.
وأضاف الزكري: اعتقد بأن الرهن العقاري سوف تكون له فائدة عظيمة للمواطن والشركات الممولة وملاك العقارات اذا تم تطبيق التالي ان يتم احتساب دخل المواطن الاجمالي وليس الراتب فقط بما في ذلك من ايجارات العقار الحالي واي عقارات اخرى وان يخصم من دخل المواطن اية مصاريف اخرى كالتأمين وبطاقات الائتمان عند احتساب صافي الدخل. واضاف الزكري: كما يجب ان يتم تمويل ما يوازي 70 بالمائة كحد اقصى من قيمة العقار المراد تمويله وان لا يتم اخذ ضمانات اخرى من العميل كتحويل الراتب الشهري الى حساب الممول لان ذلك يكون فيه نوع من الاجحاف في حق المواطن ولا يعكس الفائدة الحقيقية من عملية الرهن العقاري واخيرا تسجيل العقار المرهون لدى جهة حكومية مسؤولة عن التسجيل العقاري.. واختتم الزكري تصريحه بالقول: انه وبتطبيق النقاط السابقة اتوقع تحقق الفائدة الكاملة من نظام الرهن العقاري وتعم هذه الفائدة جميع الاطراف المعنية في هذه العملية.
مخاوف كبرى
ويقول الخبير في الشؤون العقارية عبدالرحمن السليطين: لا شك ان ايجابيات النظام المتوقع اقراره قريبا كثيرة خاصة وانه خضع لدراسة مستفيضة من قبل مجلس الشورى.. واضاف السليطين ان ابرز مخاوف اقرار نظام الرهن يتركز في امرين اولهما المضاربة والاخر ارتفاع الاسعار، فالمخاوف من قلة المساكن التي ينطبق عليها شرط الرهن قد تكون قليلة نسبيا وبالتالي قلة المعروض من الوحدات العقارية والمحصلة ارتفاع الاسعار اجمالا اضافة الى ذلك فانه لا توجد ضمانات لقيام الافراد بالاندفاع نحو الانتفاع بالنظام وتسييل عقاراتهم بهدف الحصول على النقد لهدف مجدٍ ويمكن ان يلعب ذلك دورا في رفع اسعار العقارات ايضا.. واضاف ان المضاربات قد انهكت في وقت سابق الاستثمارات في سوق الاسهم ويمكن ان تلعب دورا سلبيا في مسائل الرهن العقاري ولذلك يجب الانتباه لهذا الامر.
وقال السليطين ان قلة الوعي بالنظام حال اقراره ربما تمثل نقطة ضعف يمكن استغلالها لصالح طرف دون اخر وهنا تبرز الحاجة الى خلق وعي من خلال الوسائل المختلفة للتعريف بايجابيات النظام وسلبياته فور اعتماده وبفترة مناسبة، مشيرا الى ضرورة الاستفادة من التجارب الدولية في مجال الرهن وفق ما يتناسب مع تعاليمنا الشرعية والبيئة العقارية المحلية. وأوضح ان دخول النظام حيز التنفيذ سيتمخض عنه نشوء تكتلات ائتمانية جديدة وبالتالي الحاجة الى بيئة رقابية وتنفيذية صارمة لان ضعف الرقابة وتنامي المنافذ الائتمانية يمكن ان يشكلا تبعات سلبية جدا على القطاع الثاني بعد النفط في الناتج المحلي، مشيرا الى ان التوفيق بين هذين الامرين سيمكن من الاستفادة المجدية من اقرار نظام الرهن العقاري. وأكد السليطين انه عادة ما تحوم حول الامور المالية شبهات عديدة ولذلك بات لزاما حصرها في مرجعية موحدة تتبع جهة حكومية ما وان لا تتفرد كل جهة بمرجعية محددة لها فذلك يمكن ان يثير اختلافا فقهيا، موضحا ان ذلك اجدى وأسلم من تعدد الجهات التشريعية وتخبط الاراء من حين لآخر. وقال: بالطبع هناك ايجابيات لنظام الرهن اقلها توفير السيولة وتحريك الركود العقاري الحالي وتسهيل حصول المواطن على المسكن اكثر من ذي قبل لكن عدم تطبيقه بالشكل الصحيح والمنشود قد يفقد النظام اهميته والهدف الذي اقر من اجله.