التأخر في إقرار الرهن العقاري سيزيد من الأزمة الإسكانية
تقرير: ارتفاع أسعار الأراضي وقلة التمويل زادا من أعداد المستأجرين في المدن الرئيسية السعودية
علي القحطاني من الرياض
كشف تقرير عقاري صدر أخيرا عن أن هناك فجوة بين الطلب والعرض في سوق الوحدات السكنية في المملكة، نتيجة النمو السكاني السريع من المواطنين والأجانب، كما أن زيادة أسعار الأراضي والوحدات السكنية دفع السكان بشكل متزايد إلى الاستئجار.
وتشير التقديرات الحالية إلى الحاجة إلى إنشاء أكثر من مليون وحدة سكنية بحلول 2014 من أجل تلبية احتياجات مستويات الطلب الحالية، رغم وجود ما يصل إلى 15 في المائة من الوحدات السكنية فارغة في الوقت الراهن بسبب المعوقات التي تتعلق بإمكانية توفير التمويل المناسب، حيث إن هناك فجوة بين الأسعار والدخل للمواطن، وعدم وجود توافق بين الأسعار الحالية، وإمكانية توفير التمويل، وهذا لا يمكن حله دون معالجة، وقبل أن يتم إقرار قانون الرهن العقاري الجديد.
وبين التقرير الصادر من شركة "سي بي ريتشارد إليس" أن الضغوط الناجمة عن الكساد والنمو الاقتصادي العالمي إبقاء المملكة العربية السعودية الوجهة المفضلة لمطوري العقارات، حيث وصلت الاستثمارات في المجال العقاري نحو 400 مليار دولار أمريكي في عام 2010، مرتفعة بنحو 33 في المائة عن عام 2009، وتشكل استثمارات العقارات السكنية الجزء الأعظم من تلك الاستثمارات. وبين التقرير أن الضغوط الناجمة عن الطلب خفض أرباح شركة دار الأركان إلى 53 في المائة بسبب انخفاض حجم المبيعات بالنسبة لكل من الأراضي والوحدات السكنية.
وقال التقرير إن تزايد الطلب على المساحات المكتبية في الرياض، لم يتماش مع كمية المساحات المكتبية التي تدخل السوق فكانت النتيجة ارتفاع معدلات الشواغر، ما أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات بنسبة تصل إلى 10 في المائة، ضمن الشريط التجاري والمناطق المحيطة بها، و15 في المائة في المكاتب القديمة، أو تلك الموجودة خارج المنطقة التجارية المركزية.
ومن المتوقع أن يكون الطلب في قطاع المكاتب في الرياض ضعيفاً نسبياً خلال السنوات الثلاث المقبلة، هذا الأمر عندما يترافق مع زيادة المعروض، سيحرك السوق لصالح المستأجرين، حيث ستلعب عوامل مثل معدلات الإيجار التنافسية، مواصفات البناء، وجود موقف للسيارات، مستويات الراحة، إدارة البناء وإدارة المرافق، دوراً مهماً بشكل متزايد. أما في مدينة جدة فقد بين التقرير أن سوق المكاتب التجارية، سيتعرض لكثير من المساحات الجديدة مع وجود عدد من المشاريع الكبيرة التي على وشك الانتهاء في شمال غرب جدة خلال السنتين القادمتين. كنتيجة لذلك، سيتوافر للمستأجرين فرص أكثر للانتقال إلى مساحات ذات نوعية أعلى ومعدلات إيجار أكثر تنافسية، على الرغم من بقاء الإيجارات المبدئية ثابتة نسبياً في الأبنية ذات النوعية الجيدة، وتشهد الأبنية القديمة في الأماكن المفضلة عادةً، زيادة في معدلات الشواغر، دافعة الإيجارات في السوق إلى الأسفل لمصلحة المستأجرين.
أما في المنطقة الشرقية فقد بين التقرير الصادر من شركة "سي بي ريتشارد إليس" أن سوق المكاتب في الخبر والدمام في التوزع متباعد بسبب عدم وجود منطقة تجارية مركزية، والنتيجة هي استمرار ”مناطق“ المكاتب الجديدة بالظهور بطريقة عشوائية نسبياً. وعلى الرغم من بقاء هذه الحالة، ستستمر مشاريع تطوير المكاتب بالتركيز على المشاريع المرئية بشكل واضح والمجاورة للطرق السريعة الرئيسية، هذا وقد انخفضت إيجارات المكاتب في الدمام، الخبر والظهران، التي كانت مستقرة السنة الماضية، نحو 15 في المائة، 30 في المائة و20 في المائة على الترتيب في عام 2010.
وأشار التقرير إلى أن القطاع السكني سيستمر في الفجوة، وذلك بسبب الغياب النسبي للمشتريات والمعروض من العقارات ذات الأسعار المعقولة، التي ترتبط بالرهن العقاري، وستستمر في الاتساع، حيث من المتوقع أن يكون مبلغ التمويل اللازم خلال العقد القادم 320 مليون دولار، وذلك بحسب التقرير الأخير الذي نشره أحد البنوك المحلية.
وشهد النصف الثاني من عام 2010 تعليق مجلس الشورى مؤقتاً لقانون الرهن العقاري، الذي ما زال قيد المراجعة لمدة تزيد على عقد، وبدون وجود حد زمني معلن، ستكون نتيجة هذا القرار ليست فقط التأثير السلبي في استعادة البنوك لقدرتها على الإقراض، بل أيضاً التوقف الرئيسي لعديد من المطورين الذين يخططون لمشاريع إسكان لمنخفضي ومتوسطي الدخل، وبما أن الطلب المتاح الفعلي على المساكن المعدة للبيع لا يزال محدوداً بسبب نقص تمويل الوحدات السكنية، أصبحت معدلات الإيجار أكثر قوة من أسعار البيع في عام 2010، رغم وجود أكثر من 50 في المائة من السكان يعتمدون على البيوت المؤجرة، وبوجود أكثر من 60 في المائة من السكان في عمر أقل من 30 عاماً، من المتوقع أن يبقى الضغط على التمويل المتاح شديداً، والطلب على عقارات التأجير مرتفعاً.
وبحسب مؤسسة النقد العربي السعودية فقد وصلت سوق الرهن العقارية إلى مبلغ 14,9 مليار ريال سعودي (ما عدا صندوق التنمية العقاري) بحلول عام 2008 – وهو أقل من واحد في المائة من ناتج الدخل الإجمالي، وعند ضم صندوق التنمية العقاري سيزداد حجم السوق ليصل إلى 5,2 في المائة من الناتج المحلي، ولكنه يظل متأخراً بشكل واضح عن معظم أسواق الرهن العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي.
وبالاعتماد على النتائج الأولية للإحصاء الذي أجري في عام 2010، من المتوقع أن تتقلص الفجوة ما بين الطلب والعرض على المساكن بشكل هامشي في السنوات القادمة، حيث سيبلغ العجز السنوي المقدر 34 في المائة بين الطلب على المساكن والمعروض من المساكن بحلول عام 2015، مقارنة بـ46 في المائة في عام 2010.
وبين التقرير أن زيادة الطلب على العقارات السكنية في العاصمة أعاقته قلة الأموال المتوافرة للإنشاء ومنع المبيعات أخرج المخططات من تدفق المعروض إلى السوق في النصف الثاني من عام 2010. ومع استمرار العجز في الشقق المخصصة للإيجار في المناطق الجيدة، تستمر سوق التأجير في السير لصالح مالكي العقارات.
وفي جدة انخفضت أسعار الشقق في وسط وجنوب جدة بنسبة تراوح بين 5 ـ 10 في المائة، مقارنة بـ2009، ولكن هذه الشقق تقع في المناطق التي ضربتها الأمطار بشدة، التي أدت إلى موت نحو 120 شخصاً وتضرر آلاف البيوت في نهاية نوفمبر 2009. على كل حال، ارتفعت الأسعار في المناطق الأقل تأثراً من الأمطار، خاصة في شمال جدة. وارتفعت تكاليف الفلل الجيدة في شمال جدة بنسبة تراوح بين 15ـ 20 في المائة المقارنة بنهاية عام 2009، والنتيجة هي أن شمال جدة أصبح من أغلى الأحياء في المملكة العربية السعودية. وبشكل مشابه للرياض، انخفضت أسعار الشقق الكبيرة نحو 5 في المائة خلال السنة، بينما انخفضت أسعار الشقق في الأحياء الجنوبية الأفقر بنسبة تقارب 10 في المائة.
أما بالنسبة إلى المدن في المنطقة الشرقية، فقد تباينت أسعار بيع الشقق والفيلات في عام 2010. في الدمام، ارتفع متوسط السعر المبدئي للشقة الكبيرة (حتى 200 متر مربع) نحو 2,5 في المائة، مقارنة بالسنة الماضية، ولكن تكلفة الوحدات الأصغر انخفضت نحو 4 في المائة. في الخبر ارتفعت أسعار الشقق نحو 4 في المائة.