كابوس قانوني يسكن في مشاريع عجمان العقارية
سيميون كير
الصفوف المتراصة من الأبراج نصف المكتملة في ''مدينة الإمارات'' في عجمان تلوح في الأفق من على مسافة عدة أميال، مقدمة شهادة على المسافة التي قطعتها أحزان ومشاكل القطاع العقاري في دبي.
كان يُتصور أن تضم هذه المدينة نحو 90 برجاً، ويوجد الآن 12 هيكلاً أو نحو ذلك تقف في حالة من السبات. واتبعت عجمان التي هي من أصغر الإمارات في اتحاد الإمارات، خطى دبي وأسست نفسها على أنموذج مماثل للقطاع العقاري بالغ الفخامة في إمارة دبي المكونة من مدينة واحدة.
كان يمكن لمدينة الإمارات التي تبعد نحو 50 كيلومترا عن وسط دبي، أن تكون إضافة مزدهرة لاقتصاد دبي المنتعش، لكنها سقطت ضحية للمشاكل العقارية لجارتها: مضاربات مبالغ فيها تحولت إلى حالة من اليأس، بينما يتزاحم مطورو العقارات للحصول على السيولة وسط سوق منهارة.
ويدرس مئات من المستثمرين اتخاذ إجراءات قانونية ضد المطورين في مجمع مدينة الإمارات.
وأفاد استطلاع للرأي في أكثر منتديات شبكة الإنترنت شعبية فيما يتعلق بمدينة الإمارات، أن ثلثي المشترين متوقفون عن سداد الدفعات، وأن خمسهم مستمرون في الدفع للمطورين، بينما أعاد 9 في المائة جدولة دفعاتهم. ويقول 3 في المائة فقط إنهم يتخذون إجراءات قانونية. وبعض هؤلاء يكسبون قضاياهم ويستردون أموالهم.
وكسب محامون أحكاماً نهائية ضد مطورين آخرين في عجمان. واستطاعوا أن يستعيدوا بصورة حاسمة مبالغ مالية من خلال استصدار أوامر دفع من المحاكم يتم تحصيلها من موجودات المطورين.
اشترى ديف، وهو مواطن بريطاني يعمل في التدريب، ثلاث وحدات عام 2008 في Goldcrest Dreams 4، التي تقوم ببنائها StarGiga التي هي مشروع مشترك مع ETA Star، وهي مجموعة راسخة في دبي.
وفي ظل عقود متأخرة التسليم وغياب أية إشارة على وجود تقدم إنشائي، حاول في آب (أغسطس) الماضي الدخول في مفاوضات ورضي بأن يخسر دفعته الأولى مقابل الانسحاب، لكن المطور رفض، مدعياً وجود سبب قاهر يعود إلى عدم المطور الرئيسي البنيات التحتية اللازمة.
اتصل ديف بوكالة التنظيم العقاري في عجمان التي أنشئت عام 2008، وأصدرت له خطاباً يسمح له بمتابعة اتخاذ إجراء قانوني.
وأعلنت المحكمة في الشهر الماضي حكماً لصالحه يحصل بموجبه على 250 ألف درهم إماراتي (68 ألف دولار)، إضافة إلى تعويض بنسبة 5 في المائة بعد أسبوعين فقط، وهو ما يعتبر حكماً قضائياً سريعاً في الإمارات. غير أن المطور استأنف الحكم.
وامتنع المسؤولون التنفيذيون في StarGiga عن التعليق لدى الاتصال بهم، وقالوا إن رئيس مجلس إدارة الشركة هو المسؤول الوحيد المخول بالتحدث. ولم يكن موجوداً في ذلك الوقت.
من خلال الحصول على حكم يصبح المستثمرون دائنين مضمونين ضد المطور، الأمر الذي يطيل من سلسلة أولئك الذين عليهم ديون في حالة حدوث إفلاس، كما يقول صنل تاكر، الشريك في The Legal Group في دبي. غير أن المخاوف تتزايد من أن بعض هؤلاء المطورين ربما لا تكون لديهم السيولة لتنفيذ أحكام المحاكم.
وقال تاكر: ''الذين لم يقدموا شكاوى ربما يجدون أن من الصعب استعادة الأموال في مرحلة متأخرة، بينما يمكن ألا تتبقى أموال لدى المطور، أو أن يعلن إفلاسه''.
وأوضح عمر البرغوثي، المدير العام لـ ARRA، أن مهمة شركته هي البحث عن تسوية تراضٍ ما أمكنها ذلك. وقال: ''نحاول الوقوف على أرض محايدة بين الجانبين، وتمرير الأحكام، والإرشادات باتجاه أولئك الذين سقطوا ضحايا لقراراتهم وجهلهم''.
ويعمل معظم المطورين بنوايا حسنة ويأملون الاستمرار في عمليات الإنشاء، طالما لديهم ما يكفي من المشترين الذين يريدون الدفع واستلام وحداتهم السكنية.
وأضاف البرغوثي أن كثيرا من المستثمرين كانوا مضاربين يسعون وراء الربح السريع، وليست لديهم نية الدفع مقابل ممتلكات عانت من تصحيحات سعرية بلغت 60 في المائة.
وتابع: ''أولويتنا هي دعم المطورين (...) لأن من الممكن أن يتسبب مطور واحد في انهيار مائة من المستثمرين معه''.
وكانت هذه الوكالة تعمل مع المطورين، مثل Paradise Lakes وAjman Uptown، لتقليل حجم خططهم العقارية وتجميع وحدات من بنايات متعددة في أعداد أقل من الأبراج.
وقامت الحكومة كذلك بشراء بعض مشاريع التطوير التابعة للقطاع الخاص، مثل Helou Downtown، وستستمر في ذلك حسب الطلب، كما يضيف البرغوثي.
تهدف عجمان إلى جعل أعداد الوحدات الجديدة لا تتجاوز ما يراوح بين 25 ألفا و30 ألف وحدة في نهاية عام 2015، وهو رقم كان يمكن أن يتضاعف عشر مرات، لو استمر ذلك العدد من المشاريع المخطط لها دون قيود، كما يقول البرغوثي. لكنه يعترف بأن هناك بعض ''المطورين غير المتعاونين''.
وتشارك الوكالة كذلك في مبادرات أخرى. ويتوقع أن تصدر الحكومة قانوناً جديداً ينظم الإنشاءات، وإلغاء العقود، وجمع الأموال، وتحديد معادلة للإلغاء، اعتماداً على مستوى إنجاز الإنشاءات والأموال التي تم جمعها.
وتُعد عجمان كذلك لإنشاء لجنة لحل النزاعات يمكنها العمل كجهة تحكيمية فعلية بمجرد الانتهاء من الموافقة الاتحادية.
وأثناء ذلك، ينتظر المحامون في الأجنحة، لكن على المستثمرين أن يقدموا شكاواهم فرادى، الأمر الذي يزيد من تكاليف المحاكم.
ويبدي صافي الشمسي، الشريك في TLG، أسفه لعدم وجود إجراءات للدعاوى الجماعية في قوانين الإمارات ويقول: ''هناك مشترون عديدون مهتمون برفع قضايا جماعية. نأمل أن يفتح القضاء الباب أمام ذلك''.