مؤكدا أن المملكة على أعتاب طفرة ثانية.. ودعا لإيجاد آلية لإصلاح أوضاعها
السويدان: السوق العقاري يعيش عشوائية بسبب غياب الأنظمة الضامنة لحقوق المتعاملين
حامد عمر العطاس - جدة
السوق العقاري والفرص الاستثمارية المتاحة بالمملكة لم تستثمر بعد بالصورة التي تتوافق مع مكانة المملكة إقليميا، ولا تجاري في الوقت نفسه طموحات واحتياجات المواطن المتجددة تطويريا. هذا ما أكده المستشار غسان سويدان مستشار التخطيط والدراسات وتطوير المشاريع الذي وصف القطاع العقاري بالمملكة بأنه يعاني من عشوائية في الوقت الحاضر بسبب غياب السرعة في تنفيذ وتطبيق القرارات التي طرحتها الدولة أو القطاع الخاص، وأشار إلى أن التنفيذ يحتاج لآلية عمل دقيقة ومرنة لضمان تطبيق تلك المعطيات بدقة. وقال ان مؤشرات واقع السوق العقاري السعودي تؤكد أننا على أعتاب طفرة عقارية كبرى تفرضها مكانة واقع المملكة إقليميا ودوليا، وواقع معدلات النمو الاقتصادية المتسارعة فيها، وارتفاع معدلات النمو السكاني، وطموحات وتطلعات المواطن المتجددة لتملك مسكن. إضافة إلى ارتفاع أسعار النفط الذي يدعم الواقع الاقتصادي والاجتماعي بشكل عام، وواقع الأسهم الحالي، ثم اعتبار الاستثمار بهذا القطاع الأكثر أمانا.
وأشار الى ان تلك المؤشرات تحتم ضرورة رسم سياسة عقارية واضحة تتبناها هيئة عليا للعقار على غرار الهيئة العليا للسياحة المستحدثة تضمن تحقيق الأهداف الموضوعة في تلك السياسات، وبالوقت ذاته تطوير الآليات وتفعيل معطيات هذا القطاع ومعالجة سلبياته، باعتباره ثاني اكبر قطاع اقتصادي بالمملكة.
العرض لا يفي بالطلب
وعن رؤيته لواقع ومستقبل السوق قال ان السوق العقاري، احد مصادر الدخل القومي، التي تلعب دورا حيويا مباشرا على كل القطاعات الأخرى، الاقتصادية والخدماتية والتجارية كالاتصالات والخدمات المالية والبناء والتشييد، وتشكل بالتالي خفضا لمستويات التضخم الحالية في ضوء التسارع الكبير في حجم الأنشطة الاقتصادية المختلفة أيضا، والطلب المتزايد على الوحدات السكنية. فعلى سبيل المثال نجد أن واقع السوق يثبت أن العرض الحالي بالسوق العقاري لا يفي بالطلب المتنامي على الوحدات السكنية لا كما ولا كيفا، وأن اشتراطات البلدية المفعلة منذ أكثر من ثلاثين سنة ولا تزال إلى الآن تعد أحد العوائق أمام المستثمرين في إنشاء الوحدات السكنية، بينما الكثير من العوامل اختلفت.
أما عن الكم فلا يزال العرض أقل من الطلب بالنسبة للعدد وبالنسبة لحجم الوحدة والقيمة. وقد يكون هناك طلب ولا تكون هناك مقدرة، لكن لا يزال هناك طلب أكثر من العرض بكثير وحل هذه المشكلة يكمن في إيجاد منتجات تمويلية تساهم في عملية التملك، وهذه مشكلة أخرى تقع على مؤسسات التمويل "البنوك"، لأنه الاختيار الأفضل لحل تلك المشكلة وتحقيق المعالجة العملية لها.
وزيادة الطلب على الوحدات السكنية تشجع المستثمرين على تنفيذ مشاريع سكنية وتجارية تلبي تلك الرغبات، وبالتالي سيكون هناك تفعيل عملي للمساهمات العقارية المعنية بتطوير المشاريع، شريطة أن تحل الجهات ذات الاختصاص مشكلة المماطلة بتفعيل القرار على الواقع كما أن التخطيط المسبق ووجود سياسات عملية لتحقيق التفاهم مع المجموعات الاستثمارية لتنفيذ مشاريع معينة في أماكن محددة ومراجعة ما سينتج عن ذلك بلا شك سيكون له دور في حفظ المال ودورته داخل المملكة وبالتالي تنمية الاقتصاد الوطني على الوجه الناجح.
غياب الأنظمة أبرز التحديات
ويضيف ان مشكلة سوق العقار الرئيسية تتمثل في عدم وجود أنظمه فعالة، أو متوازنة تضمن حقوق المتعاملين فيه أو حتى نجاحه. لذلك فان الواقع ومعطيات السوق الذي يشكل المصدر الثاني للدخل الوطني، وأحد اكبر معاناة الشرائح المستفيدة من هذا القطاع بشكل عام تفرض سرعة تطوير تشريعاته، ومواكبة هذه الأنظمة بما يخدم واقعنا المعاصر لتفادي السلبيات والمعوقات الحالية وبالتالي تعزيز هذا القطاع في إطار من القوة التي تخدم الجميع. وحالما تتوفر تلك الأنظمة المدروسة بالمعايير العالمية المتعارف عليها ضمن قيم وثوابت وتطلعات المواطن وطموحاته، فإنها قطعا ستؤدي إلى معالجة جل سلبياته.
كما أن دراسة واقع السلبيات في كل محافظة على حدة ومن ثم معالجتها بما يخدم تحقيق التنمية المستدامة وضمان فعالياتها والارتقاء بقطاعاتها بما يتناسب مع واقع العصر وتحدياته، سيكون من الايجابيات الفعلية والعملية لتفعيل القطاع على أسس علمية وعملية مدروسة، وبغير ذلك ستبقى أسيرة واقعها الذي تحكمه طبيعة تلك التشريعات والقوانين التي لا تخدم واحدا من أهم قطاعات الدخل الوطني... ونحن على يقين أن واقع السوق وتحدياته سيكون أكثر تميزا في ظل عملية التصحيح الكبرى التي يقودها خادم الحرمين الشريفين عمليا على أرض الواقع.
هيئة عليا للعقار
لكن في ظل واقع السوق العقاري الراهن وتحدياته ما هو المطلوب اتخاذه لمواجهة ذلك الواقع وتلك التحديات؟
- في رأيي فان ذلك الواقع يقتضي اتخاذ عدة خطوات منها:
- ضرورة تأسيس هيئة عليا للعقار على غرار الهيئة العليا للسياحة المستحدثة، تضمن تحقيق الأهداف وتطوير الآليات وتفعيل معطيات هذا القطاع ومعالجة سلبياته، باعتباره ثاني اكبر قطاع اقتصادي بالمملكة.
- المطالبة بتكوين تكتلات عقارية منظمة تحافظ على حقوق المساهمين بعدالة وطنية، تصرف جميع الدخلاء والمشوهين لواقع السوق. مع عدم اغفال ضرورة عدم إدخال الأراضي البعيدة غير القابلة للتنمية ضمن هذه العملية، والتي تؤدي لاستنزاف الموارد المالية وإثراء البعض على حساب البعض الآخر.
- ضرورة أن تكون التكتلات واقعية في تقييم الأراضي وعادلة وألا تستهدف الخروج من مأزق بل لمواجهة المنافسة والتنمية والتطوير، وأن تكون هناك تكتلات بين شركات المقاولات والبناء لأن التكامل مطلوب، بما يحقق مصالحهم ومصالح المواطن الذي يضع يده في أيديهم وبغاية عملية بناءة خدمة الموطن ككل وسرعة مواكبة الأنظمة والتشريعات بما يخدم واقعنا المعاصر والمرحلة التاريخية لبناء صرح حضارة يتناسب مع واقع العصر وخدمة المواطن وطموحاته، بشكل إيجابي.
اما عن كيفية تفادي واقع السلبيات والمعوقات الحالية وبالتالي تعزيز هذا القطاع في إطار من القوة التي تخدم الجميع، فإن هذا في حال تحقيقه سيمكننا من الحد من هجرة المستثمرين من رجال الأعمال السعوديين، كون الهجرة المستمرة واقعا يؤلم من جهتين.. أنها أحد أسباب استنزاف واقعنا الاقتصادي في مرحلة البناء والاعمار، إضافة إلى خروج القوى الفاعلة في معطيات السوق التي نحن أحوج إليها، إلى أسواق أكثر رحابة وتنظيما في قوانينها وتعاملاتها وخدمة الاستثمار ورواده.
كذلك فان التخلص من تلك السلبيات سيمكننا من دعم وتعزيز ثقة المستثمرين غير السعوديين في استهداف المملكة كأحد مجالات الاستثمار الحيوية، والتي يلاحظ حاليا إحجام الكثيرين منهم من الدخول في هذا القطاع بسبب ما يكتنفه من غموض قانوني وعمليات تعثر.
تفعيل المساهمات
وعن مقترحاته للتغلب على السلبيات التي تعيق نمو السوق قال السويدان ان هذه المقترحات تكمن في: تفعيل المساهمات العقارية لنمو أفضل للسوق، فالمساهمات العقارية برأيه من أهم القنوات الاستثمارية في السوق العقاري وتعد دعامة من دعامات الاقتصاد السعودي إلا أنها ألحقت به الضرر بسبب السمعة غير الجيدة التي شكلتها المساهمات المتعثرة منها. وكون بعض منها كانت في مرحلة سابقة تبيع الوهم مما افقد مصداقية التعامل معها.
واشار الى أن صدور القرار الأخير من وزارة التجارة بتنظيم هذه المساهمات سيعطي ضمانة ثقة أكثر في واقعه، خاصة أن القرار حدد أنواع المساهمات وآليات تنفيذها كمساهمة مشروع تطويري عام أو لتطوير أرض بنية تحتية أو اشتراك في مجمعات سكنية أو تجارية بعد توفير دراساتها المعتمدة لبيعها. وبالتالي ستؤدي تلك المساهمات لتحقيق إضافة مميزه في أسلوب تطوير البناء، والبنية التحتية.. وبلا شك فإن تفعيل مثل هذا القرار وتطويره وفق واقع متغيرات السوق سوف يغطي جزءاً من الطلب المتزايد بالسوق. كما أن وضع حد معين للأسعار المتداولة بين المستثمرين في الوحدات السكنية سيعزز من قوة فعالية هذه المساهمات وقوة السوق. خاصة إذا تم تنظيم المساهمات العقارية من خلال وزارة التجارة، وتوعية المساهم لفهم طبيعة الاستثمار المقدم وحجم العوائد والمخاطر المتوقعة وإيجاد قنوات استثمارية متعددة ومنظمة لإيجاد خيارات متعددة للمستثمر.
- كذلك فإن اعتماد استراتيجيات عصرية أكثر تطورا في عمليات تخطيط المدن، مع ضرورة إعادة اعتماد المخططات المعتمدة سابقا، بما يتكيف مع واقع تطور المدينة، وواقع ثقافة وعقلية واحتياج الإنسان اليوم يعد من الاقتراحات التي يمكن ان نقدمها في هذا الشأن، حيث من المؤسف اليوم تنفيذ مخططات معتمدة قبل عشرين أو ثلاثين سنة، وهذا الجزء منها يؤثر على مستوى الكيف والتطلع والمأمول في عمارة اليوم وتخطيطها. كما يفرض الواقع أيضا سرعة حل مشكلة الأحياء الشعبية وخاصة في المدن الكبرى التي لا تليق بواقع تميز عصر الدولة السعودية، ولا طموحات مواطنيها. ليكون لتخطيط المدن السعودية في النهاية التميز الذي يليق بها على المستوى الإقليمي.
سن أنظمة جديدة
ويدعو السويدان الى سن النظم والقوانين المرنة الواضحة والمناسبة لتهيئة الأوضاع بما يتلاءم مع دخول المملكة منظمة التجارة العالمية، مضيفاً أن عدم الاستعداد كارثة لأن الشركات الأجنبية ستأتي وتجتاح السوق ثم "نبدأ بوضع الحلول كحلول الأزمات وفي الأخير نضع أنفسنا في زاوية ومنزلق يصعب الخروج منه".
ويوصي بأن يكون هناك قائمة متبعة من قبل الجهات المسؤولة بالعقار مثل هيئة سوق المال أو اللجنة العقارية بالغرف التجارية بمتابعة من وزارة التجارة والصناعة بصفتها الجهة التي تراقب قضية الغش التجاري على أن تكون تلك القائمة واضحة للجميع سواءً المواطن البسيط أو صاحب العقار ومدونا فيها واقع المساهمات بشكل سليم وصحيح.
ويشير الى ضرورة سن نظام لإخراج المستأجرين المماطلين، حماية للمستثمرين حيث تشكل هذه النقطة أكبر معضلة يتعرض إليها أي مستثمر عقاري في الوحدات السكنية. بسبب ضياع أهداف استثماراته، وعجزه عن إخراج تلك النوعية من المستأجرين لذلك لابد من وجود نظام يحمي المستثمر من المستأجر لكي يحمي استثماراته، ولكي يحل أزمة الإسكان، ولتبقى للسوق فعاليته.
كما دعا إلى وجود إدارة معينة ومحكمة مستعجلة خاصة بالعقار، خصوصا أن حجم البنايات الخاص بالتأجير أصبح يقل عن السابق نظرا للعوائق، في ظل الطلب المتزايد على الوحدات المناسبة للشاب.
وأوضح أن من معوقات صناعة التطوير العقاري عدم وجود ضوابط تنفيذية فاعلة تجبر ملاك الوحدات في مشاريع الملكية المشتركة على دفع رسوم التشغيل والإدارة، الأمر الذي يفرض ضرورة وضع آليات قيام اتحادات الملاك في الملكية المشتركة وتحديد الجهات التي يمكن أن تشرف عليها، يلزم ملاك الوحدات (المشترين) بالموافقة والالتزام بكل شروطها وبنودها أيا كانت الأسباب والمبررات، وتطبيق حق الجزاء والتأديب لكل من يخالف ذلك، كعقوبة رادعة لا تسمح له أو غيره بالتسويف أو المماطلة.
الرهن العقاري
ويؤكد أي مهتم أو متابع للسوق العقاري والواقع المؤلم فيه يرى ضرورة سرعة إقرار نظام (الرهن العقاري) وتحديث الأنظمة عموما. كما أن سرعة الانتهاء من إقرار هذا النظام سيكون له دور كبير في تسيير الكثير من المعاملات في إجراءات التقسيط والاستفادة من الأموال المجمدة في العقار في مشاريع أخرى. ولا شك أن إقرار "الرهن العقاري" ضرورة عملية بناءة لإتاحة الفرصة "للمؤسسات المالية" لرهن العقار وتقديم التسهيلات اللازمة لتمويله مقابل "الرهن" بما ينعكس إيجابا على حركة السوق عامة وبالتالي إتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود والداخلين الجدد في معترك الحياة لبناء مساكن مستقلة لهم.
ويطالب البنوك بأن تلعب دوراً فاعلاً في السوق العقاري لأنها المحرك الأساسي للاقتصاد مؤكداً أن نظام الرهن ضروري وشرعي وفيه حماية لكلا الطرفين لأنه لا يلغي الملكية والحقوق. ويدعو السويدان الى تشجيع إيجاد شركات تمويل "عقارية" وذلك من خلال تسهيل القوانين والأنظمة المتعلقة بإنشاء مثل هذه الشركات.
ويرى أن دخول الشركات العالمية المتخصصة للسوق امر مهم. ويشير الى أن دخول مثل هذه الشركات سيؤدي لخلق معايير إستراتيجية عملية لخبرات تلك الشركات وتعزيز التنافس البناء الذي يخدم الوطن والمواطن.