الرهن العقاري .. وعصا موسى
فهد بن عبد الله القاسم
يترقب الجميع, خاصة ذوي الاختصاص, الرهن العقاري ويتحدثون عنه وعن آثاره وعن التغيرات التي سيحدثها وعن الرواج الذي ستشهده سوق العقارات المحلية بمجرد صدوره, ويتحدث عنه المسؤولون وكأنه ''حلال العُقد'' في مسألة الإسكان للمواطنين, ويتحدث عنه العامة على مستويين, فملاك العقارات منهم يرون فيه المنقذ لهبوط العقارات, أما المعدمون فيرون فيه الحلم والملاذ الأخير لتملك المسكن, ويتفق الجميع في النظرة إليه وكأنه ''صانعة المعجزات'' عصا موسى - عليه السلام, هل هذه حقيقة أم مبالغة أم أنه كذبة نفسية كبيرة؟! وهل هؤلاء وغيرهم يعرفون حقيقة الرهن العقاري؟ وهل ستكون نتيجة الرهن العقاري رواجا أم كسادا لسوق العقارات؟ وهل سيؤدي الرهن العقاري إلى انخفاض أم ارتفاع لتكاليف اقتناء المسكن ''الحلم''؟ حقيقة لا توجد إجابة مباشرة أو واضحة عن هذه الأسئلة, لكن هناك كثيرا من التوقعات, وبعض هذه التوقعات يتضارب مع البعض الآخر.
حقيقة الرهن العقاري أنه وسيلة مصممة للترويج للإقراض المرتبط بالعقارات, خاصة المساكن, ومما لا شك فيه أن الرهن العقاري يهدف فيما يهدف إليه إلى مساعدة الراغبين على التملك, خاصة تملك المسكن, لكنه في المقابل هو خط الدفاع الأول للمقرضين, حيث يبقى المسكن مرهوناً لمصلحة الممول حتى يتم الوفاء بقيمته, لكن الأهم من ذلك أن الرهن العقاري يساعد على إمكانية تداول هذه الرهونات كصكوك في السوق, وبالتالي تسييلها بأكثر من وسيلة, كما أنه يسهم في وجود سوق إضافية لأسواق المال وهي ''سوق الصكوك'' كأداة من أدوات السوق المالية.
إذا كان الرهن العقاري وسيلة ضمان وتداول وتسييل ستؤدي إلى تيسير تملك المسكن, فإنه بالتالي يتوقع أن تساعد هذه الوسيلة على رواج بناء المساكن وبيعها, وكذلك تطوير العقارات والبناء عليها, ومن ثم زيادة المعروض استعداداً للطلب المتوقع.
ماذا سينتج عن ذلك؟ في حال استجابت السوق وزاد الطلب على المساكن قبل توافرها أو حتى لو زاد الطلب استجابة للمعروض منها فهذا ما أسميه ''نجاح الرهن العقاري في تحقيق أهدافه'', وهو توفير المسكن, ويبقى هذا النجاح جزئياً, إذ إن المطلوب توفير المسكن بأسعار معقولة, وهذا هو الرقم الأصعب! لكن ماذا لو لم تستجب السوق, وهذا ما أتوقعه؟! ستكون خيبة أمل على جميع الأصعدة، ماذا سيحدث؟ من المتوقع أن ينتج عن الحالة الأولى (استجابة الأسواق العقارية لزيادة الطلب) ارتفاع في الأسعار خاصة إذا سبق الطلب العرض, أما الحالة الثانية (عدم استجابة الأسواق العقارية) فسينتج عنها انهيار في الأسعار, خاصة إذا زاد المعروض من دون استجابة من السوق لطلبات الشراء وسينطبق ذلك على الأراضي والمساكن على حد سواء.
الملاحظ هنا أن المشكلة ليست في النظام أو السوق, المشكلة في فهم الطلب, والتفريق بين الطلب والحاجة. الجميع .. الحكومة والدراسات والمطورون والناس يتحدثون عن الطلب على العقار وأن هناك طلبا منتظرا بحجم 600 ألف وحدة سكنية تقريباً قد تقل أو تزيد على ذلك! وهذا غير صحيح, لأن هناك حاجة إلى هذا العدد لكنه ليس طلباً بكل تأكيد, حيث إن الطلب الحقيقي هو الحاجة الفعلية (وهذا متوافر) بشرط أن تتزامن وترتبط مع القدرة على الشراء (وهذا غير متاح), والطلب الحقيقي بهذا التعريف لا يتوافر في حالتنا السعودية .
ولشرح ''الطلب والحاجة'', سنفترض أن طلبات المقترضين للمسكن لا تتوافر إلا بتكلفة تصل إلى مليون ريال (مثلاً) بينما لا يتوافر هذا المبلغ نقداً إلا لدى 1 في المائة من طالبي السكن, إذن الحل في اللجوء إلى التمويل العقاري سواء بنظامه الحالي أو ما قد يتم عن طريق الرهن العقاري مستقبلاً, وللتمويل بمبلغ مليون ريال يجب أن يكون الراتب الشهري لطالب التمويل يزيد على 15 ألف ريال, وهو ما يتوافر في 10 في المائة فقط من الراغبين في التمويل (مثلاً), وعلى ذلك فإن الـ 90 في المائة الباقية لديهم حلان الأول شراء مسكن أقل تكلفة, وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا بتطبيق الباقة أدناه من المقترحات, الحل الآخر البقاء في مسكن مستأجر إلى إشعار آخر, وبحسب هذا المثال فإن الحاجة إذا بلغت 600 ألف وحدة سكنية فإن الطلب الحقيقي لن يتجاوز 60 ألف وحدة سكنية فقط.
لذلك لا أتوقع نجاح الرهن العقاري في حل المشكلة الإسكانية, إلا بتزامنه مع حزمة من الحلول, أبرز هذه الحلول:
1. إنشاء مجمعات سكنية خارج المدن على أراض رخيصة القيمة.
2. تحفيز البناء الجماعي الأقل تكلفة والأعلى جودة والأقل خطأ .
3. تغيير ثقافة تصميم المسكن للمواطنين (المساحة – الحجم – نوعية البناء .. إلخ).
4. تحفيز المواطنين على التوفير لمصلحة بناء المسكن.
5. فرض رسوم على الأراضي البيضاء (لمصلحة صندوق التنمية العقاري).
6. زيادة رأسمال صندوق التنمية العقاري.
7. تغيير سياسة صندوق التنمية العقاري والتحول لمنح المساكن (أرض ومبنى) بدلا من تمويل البناء.
8. تحفيز قيام شركات التمويل العقاري .
9. حل مشكلات إخراج المستأجرين المتخلفين عن السداد لتشجيع المطورين على بناء المساكن للتأجير.
خاتمة .. صدور نظام الرهن العقاري ما هو إلا بداية, ولن يحالفه النجاح بالتأكيد إلا بتزامنه مع اللوائح التنفيذية المحفزة للاستثمار, ووجود المحاكم المتخصصة والسريعة في النظر والأحكام, والمتزامنة مع قوة التنفيذ, إضافة إلى ما ذكر, أخيراً .. لنتذكر أنه ''ليس كل ما يلمع ذهباً''.
عزيزي «العاطل» المتقدم للوظيفة: أنا خارج المكتب.. إلى 2024م!!
عبدالله صايل
العنوان أعلاه هو ما تلقاه صديق من رد عبر الإيميل للتأكيد على وصول طلبه الخاص بالتقديم على إحدى الوظائف في شركة أجنبية كبرى! لم يستغرق الأمر سوى ثوانٍ حتى وصلت رسالة التأكيد هذه.. وبهذا المضمون!!
صاحبنا هذا كان قد زار الموقع الإلكتروني للشركة «الكبرى» وملأ طلب التقديم، وحدد التخصص المطلوب أكثر من مرة.. ولكنه ارتاب من عدم وصول ما يؤكد تلقيهم طلبه، كما أن نموذج التقديم لا يشترط تحميل السيرة الذاتية! فقرر الرجل أخيراً أن يخاطبهم عبر البريد الإلكتروني المخصص للتوظيف، والمعلن عنه في الموقع الرسمي لهذه الشركة، والنتيجة كانت تأكيد وصول الطلب والسيرة الذاتية هذه المرة، ونص الإيميل مترجماً إلى العربية ما يلي:
أنا خارج المكتب ابتداء من السبت 15/11/2008 وحتى الجمعة 15/11/2024م.
سيدي:
أفيدك بأن سيرتك الذاتية قد وصلت، وسنتصل بك قريباً.
شكراً لاهتمامك.
- - - -
شركة كذا وكذا....
لا حاجة لي هنا للخوض في رد فعل صاحبي الذي اكتشف أنه مضطر لانتظار عودة مدير التوظيف لمدة لا تتجاوز الـ (14) سنة!.. بخلاف أن «جنابه» غادر المكتب أساساً منذ عامين!! كل هذا ينكشف، بعد أن سكبت الشركة ذاتها سيل إعلانات في الصحف عن شواغر يجب «ملؤها» بسعوديين! وأجدني هنا بحاجة ماسة للبوح بما يلي:
الكل تقريباً، يشترطون الآن أن يتم التقديم عبر المواقع الإلكترونية، ولكن ما يحصل في الواقع هو أن السواد الأعظم من أصحاب هذه الشواغر المعلن عنها لا يمتثلون للمصداقية والشفافية المتصلة بأمر شديد الحساسية كهذا! فلا السيرة الذاتية تصل، ولا الطلب المعبأ عبر الموقع ينظر فيه.. ولا يتذكر أصحاب هذه الإعلانات أن هناك عاطلا يحترق على الطرف الآخر من الشبكة! خذ عندك مثلاً آخر:
قريب تقدم لوظيفة أكاديمية في شركة عالمية كبرى، وكان الشرط الوحيد هو إرسال السيرة عبر البريد الإلكتروني. وحقاً فعل، ولكنه قرر بعد طول انتظار أن يتصل بهم هاتفياً، لتأتي المفاجأة صاعقة على لسان موظف الموارد البشرية حين قال:
«ياخي وش عليك من الإيميل!! الوظائف كلها انشغلت بأجانب!! كان اتصلت علينا.. أو أرسلت سيرتك بالفاكس وأنا معك على الخط الثاني.. أو إذا ما عليك كلافة، كان جبتها للمكتب الرئيسي عندنا في طريق خريص.. مشكلتكم أنكم تصدقون هالإعلانات!!»
الآن، أين رأيي من كل هذا؟
إليكم التالي: أعتقد أن الشركات الكبرى، والصغرى، قد وجدت ضالتها المنشودة للتملص من ضغوط وزارة العمل القاضية بسعودة أغلب الوظائف! كما أعتقد أن هناك من المديرين التنفيذيين لهذه الشركات من يقدمون «قرباناً» سنوياً إكراماً لمخترع المواقع الإلكترونية وبريدها الميمون!!
المقال القادم سيكون لنا فيه وقفات مع وظائف الحكومة.. والتقديم عبر البريد الإلـ «اتركوني»!!