التثمين العقاري مطلب للرهن العقاري
د. علي بن سالم باهمام
كشف وزير المالية خلال مشاركته الأسبوع الماضي في منتدى التنافسية الدولي في مدنية الرياض عن رفع مشروع الرهن العقاري لمجلس الوزراء، متوقعاً إقراره خلال الربع الأول من العام الحالي. ومما لا شك فيه أن ظهور مشروع الرهن العقاري، وأنظمة التمويل، والتنظيمات الخاصة بها، وتفعيلها؛ سيعمل على خفض مصاريف المؤسسات المالية والحد من مخاطرها؛ لأن تمكينها من رهن المساكن مقابل القروض التي تقدّمها، ضمن إطار ضوابط الشريعة؛ من أهم العوامل المشجعة على ظهور برامج التمويل الإسكاني الميسرة، ومن ثم تمكين أعداد أكبر من المواطنين من امتلاك المساكن بالتقسيط، وتنشيط سوق الإسكان. ولكن يجب التنبه إلى أن تيسير توفير القروض العقارية للمواطنين الراغبين في امتلاك المساكن لن يحصل من دون ظهور بعض السلبيات نتيجة لزيادة السيولة النقدية المصاحبة لتوافر فرص التمويل، ويتوقع أن تكون بمبالغ تفوق حجم المعروض من الوحدات السكنية، وهو ما سيدفع بسوق الإسكان إلى التضخم، وسيعمل على رفع أسعار المنتجات الإسكانية المعروضة للبيع. كما قد تسعى المصارف ومؤسسات التمويل على تشجيع المواطنين واستقطابهم للحصول على قروض لشراء مساكن حتى لو كانت بأكثر من قيمتها الحقيقية.
ولضمان تجنب مثل هذه السلبيات يلزم العمل بجدٍّ على إيجاد نظام فاعل ودقيق للتثمين العقاري للوحدات السكنية المطلوب وتمويلها بطرائق تثمين قانونية موحدة وقياسية تحدد قيمتها السوقية، وإلزام جهات التمويل العقاري باعتمادها. ويعتمد التثمين العقاري على تطوير رأي عن «قيمة العقار السوقية» أو «سعره العادل» بشكل مستقل ونزيه لصالح العقار فقط. وهنا يلزم التنبيه إلى الفرق بين «القيمة السوقية للعقار» و»السعر المدفوع له» (فالسعر المدفوع للعقار قد لا يمثل القيمة الحقيقية؛ لأنه قد يكون نتيجة لصفقة بين الأقارب، أو لأنه تم ضمن مجموعة من الصفقات المتداخلة، أو ضمن معاوضة على عقار آخر، أو بهدف ضم العقار إلى عقار مجاور من أجل تعظيم قيمة العقارَيْن معاً، أو غيرها من الأسباب التي تجعل السعر المدفوع مخالفاً للقيمة السوقية).
وتظهر الحاجة إلى التثمين العقاري نظراً للطبيعة غير المتماثلة للعقارات بوصفها نوعاً من أنواع المنتجات الاستثمارية، فلا يوجد عقاران متماثلان تماماً، فالعقارات تختلف باختلاف تصميمها، ومواقعها، وعمرها، وجودة تنفيذها، وهي من أهم المحددات لقيمتها، وهو ما يتطلب وجود خبراء محترفين في التثمين العقاري، معتمدين ومرخصين؛ لذا يتعين إيجاد معاهد تقدم دورات متخصصة لتدريب المثمنين العقاريين، وتمنحهم بعد اجتياز المتطلبات الشهادات والتراخيص التي تؤهلهم لممارسة مهنة التثمين العقاري.
كما أن تطوير استمارة موحدة لإعداد تقارير تثمين العقارات السكنية مطلبٌ أساسيٌّ ومُلحٌّ؛ لكونها من أكثر الأدوات أهمية في التثمين العقاري القياسي، حيث يلزم لإعداد التقرير الكشف على العقار من الداخل والخارج، وتوضيح موقع العقار، وتقديم وصف توضيحي له يحدد مساحته وأبعاده، مع صور تصف العقار بوضوح. ويجب أن يغطي التقرير على الأقل المعلومات التالية: معلومات أساسية عن موقع العقار، والمنطقة أو الحي الموجود فيه، والشوارع التي يقع عليها، وخصائصها، والوصف القانوني للملكية، واسم المالك، إضافة إلى معلومات عن عقد البيع إذا كان للعقار مالك سابق، ومعلومات عن مساحة العقار وأبعاده، وشكله، وطريقة الوصول إليه، ومدى توافر مرافق البنية التحتية له (من: كهرباء، وماء، وهاتف، وصرف صحي، وسفلتة، ورصف، وغيرها)، إضافة إلى رصد الخصائص الاجتماعية والاقتصادية الأخرى للحي، وخصائص العقار (مثل: عمره، والمواد المنفذ منها، وحالته، ومستوى جودته، وغيرها)، إضافة إلى ضرورة مقارنة الثمن المحدد للعقار مع أحدث سعر لبيع عقار مماثل.