الرهن العقاري الخليجي فرصة سانحة لم تستثمر بعد
تقرير يتوقع نمو التمويل السكاني بالمملكة خلال 10 سنوات إلى 1.2 تريليون ريال
اليوم - الرياض
تقدّر قيمة الرهن العقاري خليجياً بنحو60 الى70 مليار دولار (اليوم)
توقع تقرير اقتصادي أن تشهد المملكة طلباً على التمويل الإسكاني خلال العشر السنوات المقبلة بقيمة إجمالية تصل إلى 1.2 تريليون ريال، حيث أوضح التقرير الذي صدر عن شركة الأهلي كابيتال أن أقل التقديرات وأكثرها تحفظاً تشير إلى حاجة المملكة إلى 150 ألف مسكن جديد سنوياً.. وتزداد شدة الضغوط مع اعتماد أكثر من نصف السكان على السكن المستأجر من جانب، وتشكيل شريحة الشباب دون الثلاثين عاماً 60 بالمائة من التعداد السكاني للبلاد من جانب آخر.
وبشكل نسبي، لم تقدّم الحلول القائمة الكثير لمعالجة حالات القصور الهيكلي، وأضاف إن أغلب العمليات تظل معتمدة على السيولة النقدية، وبعيدة بشكل كبير عن إمكانيات أغلب السكان، فحوالي 86 بالمائة من عمليات شراء العقارات في المملكة تقوم على النقد، وقد خلق ذلك سوقاً متناقضة في تكوينها.
حيث توجه المعروض إلى الشريحة الثرية من السوق، بينما لا تملك شريحة واسعة من السكان القدرة المادية على تملك المساكن المعروضة.
أضف إلى ذلك، أن المطوّرين في المنطقة يميلون إلى تفضيل العقار الفاخر، الذي لا يعتمد في الغالب عند بيعه على الدين، ولا يتطلب مكاتب تجارية، وهذا ما يتم دعمه في بعض الأسواق بإطار تنظيمي غير محكم، من جانبه قال الدكتور يارمو كوتيلاين كبير الاقتصاديين في الأهلي كابيتال إن تصحيح هذا الشذوذ سيكون غاية في الأهمية، حيث تفيد التجربة العالمية بأن خطوات كهذه قد تكون فعّالة للغاية في تطوير إمكانية امتلاك المساكن من قبل شريحة واسعة من السكان. حتى وإن تحقق ذلك، فضمان إمكانية تملك المساكن من قبل شريحة واسعة تستلزم تدخلاً حكومياً لدعم المساكن ذات الأسعار التي تناسب الطبقة الوسطى.
والتجربة الأمريكية تظهر بشكل واضح عدم جدوى محاولة جعل جميع السكان يتملكون منازلهم".
من ناحية أخرى أوضح التقرير أن أسواق الرهن العقاري الخليجية قد نمت بشكل كبير في السنوات الأخيرة، ومع ذلك، فهي تعتبر محدودة للغاية بالمقاييس العالمية. ومع وجود فرص كبيرة للتقارب، وأكد التقرير أهمية وجود قوانين صارمة تحول دون تجاوز الحدود في الإقراض، ودون ظهور نوع من الدوامة الائتمانية كتلك التي هزّت استقرار قطاع الإسكان في الولايات المتحدة، وقدّر التقرير إجمالي قيمة القطاع خليجياً بنحو 60 إلى 70 مليار دولار وقد ارتفعت حصة الإقراض العقاري المقدّمة من بنوك المنطقة من 13.6 بالمائة في عام 2008م إلى 14.8 بالمائة في عام 2009م. لكن هذا يمثل ما يزيد بقليل على 5 بالمائة من إجمالي الناتج المحلي الإقليمي، حيث يمثل سوق الرهن العقاري من إجمالي الناتج المحلي في الكويت أقل من الربع، بينما يمثل حوالي 7 بالمائة من السوق الإماراتية، وحوالي 3 بالمائة فقط من السوق السعودية، و4 بالمائة من سوق البحرين. وبمقارنة هذه النسب بمثيلاتها في الدول المتقدمة كالولايات المتحدة الأمريكية، نجد أن تمثيل سوق الرهن العقاري من إجمالي الناتج المحلي فيها يقدّر بنسبة 50 بالمائة، وفي بريطانيا بنسبة 70 بالمائة. وإطلاق الإمكانات لهذه السوق سيشكل فرصة ذهبية لتعزيز الأسواق المالية وفتح الآفاق أمام تطوير اقتصادي أوسع، وأشار كوتيلاين إلى أن "الحاجة المتزايدة للتنويع الاقتصادي زادت من الحاجة لتطوير البنية التحتية المادية وقطاع الإسكان.
وسيكون لسوق الرهن العقاري دورٌ أساسيٌ في عملية التطوير هذه. وهذا ليس من شأنه أن يعزز القدرة على الشراء وتحمّل التكاليف، الأمر الذي ظهر بوضوح في التجربة الغربية، بل إنه سيكون عاملاً مهماً في استقرار السوق واستدامتها».
عالمياً، تغيّرت أسواق الرهن العقاري بشكل كبير في السنوات الأخيرة. فقد دخل النموذج الأنغلو - ساكسوني، مدفوعاً بالرغبة العارمة لتوسيع دائرة امتلاك المساكن، في نظام حماية معقد للغاية، عادة ما يحظى بدعم حكومي.
وبالمقابل، فإن العديد من الاقتصادات الأوروبية الكبرى اعتمدت على نظام أكثر صرامة ومعدلات أقل في تملك المساكن.
واختتم كوتيلاين حديثة بالقول: "على منطقة الخليج أن تختار بحذر بين هذين النموذجين لضمان دعم السوق لنمو البنية التحتية التي تحتاج إليها المنطقة، ولكن بهيكلية تنظيمية راسخة تفادياً لظهور أي نوع من الدوامة الائتمانية كتلك التي زعزت استقرار قطاع الإسكان في الولايات المتحدة.