الأخبار الإقتصادية ليوم الاثنين12 ذو القعدهـ 1429 هـ الموافق10/11/ 2008

[عثمان الثمالي]

خبراء يحذرون من تفاقم الأزمة ويطالبون بزيادة العرض وحجم القروض
20% زيادة سنوية في تكلفة البناء وأسعار المقاولات تبدد آمال الفقراء
السوق العقارية أصبحت أكثر عالمية وتحكمها المتغيرات الدولية ولا سيطرة للسوق المحلية

الدمام: منى الشهري

الحصول على مسكن مناسب حلم كل مواطن سعودي، لكنه تحول إلى "هاجس" بسبب ارتفاع الأسعار. إحصائيات وزارة التخطيط تؤكد أن نحو 60% من المواطنين لا يملكون مساكن.
نسبة كبيرة من المجتمع تضررت من ارتفاع أسعار "الإيجار" بعد أن أصبحت في تزايد مستمر. المؤسف أن البعض تُوُفّي قبل تحقيق حلمه في امتلاك مسكن خاص.
الخبراء يحذرون من أن المشكلة مرشحة للتفاقم، الأمر الذي يتطلب الإسراع بالتنسيق بين الجهات المسؤولة لحل أزمة المساكن، ورفع حجم قروض صندوق التنمية العقاري خاصة أن ميزانية العام الحالي 2008 خصصت 25 مليار ريال (6.6 مليارات دولار) لدعم الصندوق.
ويطالبون بتفعيل دور الهيئة العامة للإسكان، وتسهيل الحصول على القروض، وتشجيع البنوك على دعم برامج الإسكان الجادة، وفق تمويل محدود الفائدة.
الخبراء طالبوا أيضا بعمل مؤسسي لبحث تطوير أساليب البناء باستخدام مواد بناء أقل تكلفة. وأكدوا ضرورة مشاركة أمانات المناطق في تطوير وطرح مخططات المنح الحكومية لزيادة معروض الأراضي.
وشددوا على أن عدم توفر القنوات والأدوات التي تساعد المواطن على تملك المنزل.. أبرز المشكلات وراء تفاقم أزمة الإسكان.
وحذروا من أن السوق العقارية أصبحت أكثر عالمية، وتحكمها المتغيرات الدولية، ولا سيطرة عليها للسوق المحلية.
وفي التحقيق التالي نتعرف على أبعاد أخرى للمشكلة، والحلول والمعالجات التي يطرحها خبراء الاقتصاد والتخطيط العمراني.

بداية.. يؤكد خالد القحطاني رئيس اللجنة العقارية في مجلس الغرف الصناعية أن متوسط الزيادة السنوية المعتادة في أسعار العقار في المملكة تتراوح بين 15% و20% سنويا للأراضي الخام والمطورة الجاهزة للبيع.
ويشير إلى أنه بسبب الطلب الإضافي المتوقع نتيجة قرب إقرار قوانين الرهن والتمويل العقاري، ودخول شركات الإسكان الجديدة في مجال تطوير وبيع المساكن، والطفرة الاقتصادية الحالية بالسعودية فإن نسب الزيادة ارتفعت أخيرا في جميع أنحاء المملكة.
يضيف أن أقل سقف لأسعار المساكن في المملكة حالياً يتراوح بين 400 ألف ريال و550 ألف ريال للشقق، وبين مليون إلى مليون ومئتي ألف ريال للوحدات السكنية الدوبلكس.
ويلفت إلى أنه بسبب الارتفاعات في تكلفة البناء سواء أسعار مواد البناء، أو تكلفة المقاولين فإن نسب الارتفاعات لن تقل عن 20% سنويا، مؤكداً أن هذه ظاهرة غير صحية.
ويطالب بعمل مؤسسي وصادق من قبل الجهات المسؤولة لبحث تطوير أساليب البناء، أو استخدام مواد بناء أقل تكلفة للحد من هذه الظاهرة، مشيرا إلى أهمية دور هيئة الإسكان التي أنشئت أخيرا في قيادة مثل هذا التوجه.
ثقافة الادخار
ويؤكد القحطاني أن غياب الشراء بالرهن العقاري وراء تأخر امتلاك ذوي الدخل المحدود المنازل، مشيرا إلى أن السعوديين من أقل الشعوب تملكا للمنازل، مقارنة بدول الخليج المجاورة والاقتصاديات المشابهة.
ويلفت إلى أن هذا التحدي يمثل فرصة حقيقية لتطوير أكثر من مليون ونصف المليون وحدة سكنية خلال السنوات العشرين القادمة، بما في ذلك تنويع مصادر القيمة المضافة لاقتصادنا، وتطوير الطلب على صناعة المقاولات ومواد البناء، وإدخال ثقافة الادخار بدلا من الاستهلاك في نمط المعيشة اليومية، وتوفير فرص وظيفية لآلاف الشباب في القطاع العقاري والقطاعات الاقتصادية المساندة.
ويشدد على أن أحد الحلول الناجعة والسريعة هو مشاركة أمانات المناطق المختلفة في تطوير وطرح مخططات المنح الحكومية، حتى يزداد معروض الأراضي، بالإضافة إلى تطوير خدمات صندوق التنمية العقاري بحيث يقدم الضمانات المالية للمقترضين من شركات تمويل العقارات المنتظرة، وبالتالي يتم تخفيض حجم الفائدة لانخفاض مخاطر الاقتراض، وبهذه الطريقة يستطيع الصندوق خدمة شريحة أكبر من المواطنين في ظل محدودية مواردهم المالية.
ارتفاع أسعار الحديد
أما الدكتور أمير محمد العلوان استشاري التخطيط العمراني عضو هيئة التدريس في معهد الإدارة العامة بالرياض فيرى أن أسعار الحديد مازالت مرتفعة نسبيا، رغم إعلان "سابك" عن تخفيض سعره الذي ينبغي ألا يتجاوز 2000 ريال للطن في ظل التضخمات الموجودة حاليا.
ويوضح أنه في ظل وجود أزمة في سوق المال الأمريكية وسوق العقار السعودي فإنه يلوح في الأفق انخفاض في سوق العقار خلال الفترة القادمة بشكل تدريجي، كما حدث الارتفاع تدريجيا.
ويؤكد أن انخفاض متوسط دخل المواطن ليس المشكلة الرئيسية لعدم امتلاك منزل، وإن كان يمثل عنصرا مهما. ويرى أن المشكلة الرئيسية تكمن في عدم توفر القنوات والأدوات والوسائل الحكومية أو الخاصة التي تساعد المواطن على تملك المنزل.
ويضرب المثل على ذلك بتجربة شركة أرامكو وسابك في مساعدة موظفيها في تملك الأرض والمنازل الخاصة بهم، حتى إن الموظف الذي يقل دخله عن سبعة آلاف ريال يستطيع أن يتملك منزلا يتناسب مع دخله.
ويضيف أن دراسة علمية حديثة أبرزت أن أكثر من 45 % من الموظفين الحكوميين المتقاعدين لا يملكون منازل خاصة بهم، وهذا يدل على أن شريحة كبيرة من المواطنين يصلون إلى سنّ التقاعد، وهم لا يملكون منازل.
ويشير إلى أن زيادة عدد السكان تساعد في تفاقم تلك المشكلة، ما لم يتم التعامل معها بشكل جذري وعاجل، مؤكدا أن اتجاهات شرائح كبيرة من المجتمع السعودي تغيّرت تجاه حجم منزل المستقبل، فبدلاً من التفكير في امتلاك فلل كبيرة فارهة أصبحت هناك زيادة طلب على تملك الشقق السكنية والدوبلكسات والمنازل ذات المساحات الصغيرة والاقتصادية والميسرة.
حقائق ميدانية
العلوان يؤكد أن دراسة أجراها على عينة عشوائية من المواطنين السعوديين أوضحت أن 34% ممن شملتهم الدراسة يسكنون في شقق سكنية، و14% يسكنون دورا في فيلا و5% في دوبلكس، في حين أن من يقطنون في فيلا سكنية 24 %.
الدراسة توضح أن أكثر من 61% ممن شملتهم الدراسة لا يملكون منازل خاصة بهم، وأكثر من 71 % منهم لا يملكون أرضا للبناء عليها، وأكثر من 91% يفكرون في تملك منزل لكنهم لا يملكون الوسيلة لتحقيق ذلك.
كما توضح أن أكثر من 94 % ممن شملتهم الدراسة يعتقدون أن عدم تملك الأرض يعتبر العقبة الرئيسية أمام تملك المنزل. وأن 80% منهم لم يستفيدوا من البرامج والمشاريع الحكومية المعنية بتوفير الإسكان مثل صندوق التنمية العقارية، لعدم ملكية الأرض للبناء عليها، إضافة إلى مدة الانتظار الطويلة، ومبلغ القرض الذي لا يتماشى مع متطلبات واحتياجات الأسرة السعودية في الوقت الراهن.
فوائد مناسبة
ويلفت العلوان إلى أن نتائج البحث تضمنت توقعات بأن يكون الطلب أكبر على المساكن الاقتصادية كالشقق السكنية والفلل الصغيرة الاقتصادية والأراضي مستقبلا.
ويقول: إنه نظرا لمحدودية الدخل لشريحة كبيرة من المواطنين، وارتفاع أسعار مواد البناء والمساكن هناك شريحة كبيرة تمثل 61 % لا تملك منزلا خاصا بها، الأمر الذي يزيد الطلب على العقار والمساكن، موضحاً أنه من المتوقع أن يكون هناك طلب كبير في المستقبل على برامج التمويل العقاري المختلفة الطويلة الأجل والميسرة، بفوائد مناسبة بسبب محدودية إمكانية الصندوق.
ويدعو العلوان إلى الاستفادة من التجارب المحلية (شركة أرامكو، سابك) والدولية المتقدمة والمجاورة، كالكويت والإمارات في هذا القطاع، وتشجيع مشاركة القطاع الخاص، فيه وزيادة التمويل له.
ويؤكد أهمية تطوير الهياكل التنظيمية والإدارية، والبشرية العاملة في هذا القطاع، وزيادة التنسيق بين الجهات المعنية، وتفعيل دور الهيئة العامة للإسكان، وتوفير وسائل تمويل متعددة غير المتوفرة حاليا مثل مشاركة البنوك الخاصة وشركات التمويل العقاري.
ويشدد على ضرورة الانتهاء بأسرع وقت ممكن من استراتيجية الإسكان، ووضعها موضع التنفيذ، ومتابعتها، وتحديثها بشكل دوري، لكي تتماشى مع المتغيرات الاجتماعية والسكانية.
طراز واحد
الدكتور عبدالله المغلوث المستثمر والباحث في الشأن العقاري يجزم بأنه من الصعب إصدار لائحة بمعايير ومقاييس خاصة لأسعار الأراضي لأن ذلك من شأنه أن يحدّ من التجارة الحرّة.
ويقول: لا يمكن تقييد أسعار الأراضي والمساكن وفق مقاييس كما في الدول الأوروبية، لأن المنازل السعودية لا تخضع لمعيار معين في بنائها من حيث المساحة حتى الآن.
ويطالب بضرورة إيجاد أنظمة تحافظ على أشكال الوحدات السكنية بحيث يكون للمباني طراز واحد. ويكشف أن الوسطاء العقاريين يساهمون في رفع أسعار المساكن والأراضي بنسبة 30% من خلال صفقات البيع الوهمية التي ينفذونها تحت شعارات ارتفاع الأسعار والتدليس على المواطن.
ويرى أن فكرة بناء المساكن الذكية ستتيح فرصة الحصول على مساكن ذات مواصفات عالية الجودة بتكلفة أقل، ويوضّح أن أسعار هذه المساكن لا تتجاوز 350 ألف ريال بدون قيمة الأرض.
طفرة في البناء
ويقول المغلوث: إن هذه المساكن ستحدث طفرة في أسلوب بناء المنازل في المملكة، مشيراً إلى أن مساحتها ليست كبيرة كما هو الحاصل في المنازل التي يبنيها السعوديون حالياً حيث قد يصل إلى حد المبالغة.
ويضيف أن فكرة هذه المباني ستطبّق في المملكة بعد 3 أشهر في كل من الرياض وجدة والدمام.
ويشير إلى أن فكرة "المباني الخضراء" التي تطبق في الدول المتقدمة تعتمد على تغيير سعة البناء من الضخامة إلى السعة الاقتصادية التي تعتمد على مصادر الطاقة في تشغيلها، وتساهم في توفير مصاريف الكهرباء وغيرها، حيث يمكن لملايين البشر إنتاج طاقتهم البديلة الخاصة بهم، وتبادلها مع بعضهم البعض.
ويوضح أن الفكرة تعتمد على تشييد مبانٍ قادرة على تجميع وتوليد خلايا طاقتها من مصادر الطاقة البديلة المتجددة المحيطة، مثل الشمس والرياح والمخلفات ونفايات الأشجار والغابات، ومن أمواج المحيطات ومد البحر، فضلاً عن المستودعات المائية والجيوحرارية.
وعندها سيكون في وسع هذه المباني المستقبلية توفير خلايا الطاقة الخاصة بها، إضافة إلى قدرتها على تبادل ما يفيض عن حاجتها من هذه الخلايا".


ظاهرة عالمية

أما الدكتور عبدالله الفايز مستشار التخطيط العمراني والمعماري فيجزم بأن الغلاء في العقار ليس حالة خاصة بالمجتمع السعودي، بل ظاهرة عالمية بسبب الطلب الكبير الذي سببته الصين والهند وكذلك الزيادة العالية للسكان، الأمر الذي أوجد طلبا كبيرا على العقار دوليا ومحليا وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار مواد البناء والعمالة.
ويؤكد أن أسواق العقار في أمريكا الجنوبية ارتفعت بمعدل يتراوح 30 و60% خلال العام الماضي، وكذلك في مصر والمغرب العربي، حيث ارتفعت في بعض المناطق لأكثر من 100%.
ويلفت إلى أن السوق العقارية أصبحت اليوم أكثر عالمية بعد أن فتحت أبوابها للاستثمار الخليجي والأجنبي، ولم تعد تحت سيطرة السوق المحلية والإشاعات والمضاربات، بل تحكمها المتغيرات الدولية سواء السياسية أو الاقتصادية أو البيئية، موضحا أن أكبر الاستثمارات العقارية التي نراها منذ مطلع هذا العام خليجية وعالمية، وتقدر بمئات البلايين من الريالات.
قفزات هائلة
ويشدد الفايز على أن السوق العقارية السعودية ستستمر في نهضتها وقفزاتها الهائلة للتطوير العقاري والحضاري.
ويرى أن دخول الشركات الأجنبية سيرفع من قيمة العقار، لأنها تستخدم تقنية مهنية وخبرات وأنظمة مكلفة سترفع من مستوى مهنية السوق العقارية على المستوى القصير الأجل، ولكنها مفيدة على الأمد الطويل وصحية، وستؤدي إلى طفرة في الاستثمار العقاري لا تقارن بالحقبة الماضية.
ويؤكد أن تيسير تملك المواطنين لمساكنهم يتطلب الإسراع في نظام الرهن العقاري واعتماد كود البناء السعودي، ونظام التسجيل العيني للعقار لحل مشاكل ازدواجية الصكوك ولتسجيل المباني على الأراضي.
ويلفت إلى أهمية وضع نظام وقانون لحماية المستثمر العقاري ممن لا يدفعون ثمن العقار ولا يمكن إخلاؤهم منه، الأمر الذي يجعل المستثمرين يحجمون عن بناء المساكن، إضافة إلى الإسراع في إنشاء هيئة لأبحاث ودراسات الإسكان، وبنك للمعلومات العقارية والإسكانية وعلاقتها بالخصائص السكانية والديموجرافية والمعلومات الهندسية.

أسعار ميسرة
يطالب بالإسراع في تكوين شركات التمويل، خاصة المدعومة من الدولة لحل مشاكل الإسكان للفئات غير القادرة، وسنّ نظام التأجير المنتهي بالتمليك، ووضع مخططات شاملة للمدن تعتمد أسلوب الأحياء المتكاملة من الخدمات وتخصيص أجزاء منها لتكون بأسعار ميسرة للمواطنين.
ويؤكد ضرورة تحديث نظام الصندوق العقاري ودعم قدراته ليشارك مع بعض البنوك المحلية لمضاعفة قيمة القرض الحالي، وإنشاء شركة عقارية مساهمة متخصصة في بناء المساكن بكميات كبيرة في مواقع مختلفة من مدن المملكة على أن تقوم هي بتطوير الأراضي وتوفير الخدمات ثم بناء أحياء متكاملة عليها، ثم توزيعها على المحتاجين وفق قروض ميسرة، وإعداد دراسة لعدد السكان من محدودي ومتوسطي الدخل الذين يمكن تلبية رغباتهم حاليا ومستقبليا.
ويضيف أن أحد الحلول الممكنة هو تحديد مواصفات قياسية موحدة للبناء بحيث تكون مقاسات الأبواب والنوافذ والمقابس والوحدات الميكانيكية والصحية والحوائط والأسقف موحدة حتى يسهل توفيرها.

تأهيل المواطنين
ويشدد الفايز على أهمية أن تستفيد كل شرائح المجتمع من قرار إنشاء الهيئة العامة للإسكان مؤكدا أن دور الهيئة يجب أن يكون عن طريق تصنيف المجتمع إلى شرائح مثل متدني الدخل وأقل من المتدني وضعيف الدخل وأقل من متوسط الدخل ثم متوسط الدخل وهكذا حتى الوصول إلى عالي الدخل، ثم البدء في حل مشاكل المحتاجين بدءا من الأقل أو محدود الدخل أولاً لحين الانتهاء من المشكلة.
ويقول: لقد انتظرنا ظهور هيئة الإسكان طويلا، بعد إلغاء وزارة الإسكان، ونتطلع للوفاء بدورها في بناء صناعة الإسكان للعقود القادمة، بالتركيز على تأهيل المواطنين للدخول في مهنة تنفيذ البناء، وصناعة مواده، وتوفير فرص وظيفية لهم في هذا المجال، ليستطيعوا الحصول على مدخرات لشراء تلك المساكن.
ويوضح أن دور الهيئة الرئيسي يتضمن وضع الأنظمة والسياسات والمقايسات والضوابط، ثم الإشراف ومتابعة البرامج للتأكد من سيرها وفق الخطط التي درستها، موضحاً أنه على الهيئة أن تعتمد على مؤهلين لديهم خبرة سابقة في مشاريع الإسكان وسياساته، وأن تستفيد من التجارب العالمية، وتوظيف قدرات مؤهلة في مجال الإسكان والبحث العلمي.