عقارات

[صقر قريش]

عقارات عقارات عقارات عقارات عقارات

في تقرير لمجموعة كسب المالية (2 من 2)

تقرير: تصحيح منطقي مرتقب للعقارات بعد الصعود 3 أعوام


"الاقتصادية" من الرياض
استطاع القطاع العقاري خلال السنوات الثلاث السابقة تحقيق ارتفاعات متتالية من حيث سعر الأصل ومن حيث العائد على الاستثمار، وهذه الارتفاعات وإن كانت ضغوطاً تضخمية في الأساس اجتاحت القطاع العقاري وأثرت في أغلب الأنشطة الاقتصادية والاجتماعية والتركيبة السكانية، إلا أنها أخرجت القطاع من حالة هدوء نسبي عاشها أيام طفرة الأسهم.
وتعد زيادة أسعار الإيجارات والسلع الغذائية المسؤولة في المقام الأول عن التضخم الكبير في الاقتصاد الوطني السعودي والذي واصل ارتفاعه محققاً أعلى نسبة تضخم شهري وسنوي في 2008 ليصل إلى أكثر من 11 في المائة خلال أشهر هذه السنة، واحتلت الإيجارات المرتبة الأولى في هذا التضخم بنسبة 23.7 في المائة مسجلة أعلى مستوياتها خلال 30 عاماً.
وإذا قدر لقطاع العقار السعودية الانخفاض خلال الفترة المقبلة فيمكن حمله على أنه تصحيح سعري لارتفاع متواصل وليس انهياراً في أسعار العقارات.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

لم يستطع كثير من المتعاملين والمهتمين بأوضاع السوق العقارية السعودية إخفاء تخوفهم على مستقبل القطاع في ظل تأثيرات الأزمة المالية العالمية التي تعصف بالاقتصاد العالمي ككل, بل إن بعض الجهات المهتمة أصدرت تقارير توضح مخاوفها من أن تؤثر أزمة الرهن العقاري في مستوى المبادلات العقارية في السعودية مما يدخل القطاع في حالة من الركود, أما على مستوى الأسعار فإن أغلب المتداولين والمحللين يرون أن المرحلة الحالية هي مرحلة انتظار وترقب لما ستسفر عنه الأيام المقبلة من مفاجآت قد لا تكون في مصلحة الاتجاه العام للأسعار. كما تنبأ كثير بأن أغلب المعطيات الحالية والمستقبلية ليست في مصلحة السوق العقارية وأن كافة الدلائل تشير إلى انخفاض كبير في الأسعار.
وعلى النقيض تماماً تحدث البعض عن أن القطاع العقاري يقف على أعتاب طفرة جديدة هي الأقوى والأنشط منذ قيام الدولة السعودية, خاصة وأنه مدعوم بحركة نشطة في سوق الإنشاءات سواء الحكومية أو الأهلية منها. ويحشد كل فريق من الفريقين الأدلة والبراهين والشواهد التي تؤيد وجهة نظره وتدعم موقفه. إلا أن مجموعة كسب المالية وفي هذا التقرير تحاول الإجابة عن السؤال المهم الذي مازال يحير الكثيرين من المتعاملين في السوق العقارية السعودية وهو حجم تأثير هذه الأزمة في الاقتصاد السعودي بشكل عام والقطاع العقاري على وجه الخصوص بعد ما اطلعنا في تقرير الأسبوع الماضي على أهم ملامح السوق العقارية العالمية الراهنة ومدى تأثرها بالأزمة المالية العالمية.

وضع القطاع العقاري في السعودية:
أولاً: إن السوق العقارية السعودية خصوصاً والسوق العقارية الخليجية والعربية على وجه العموم تعد من أفضل الاستثمارات إن لم ةكن أفضلها على مر السنين, فرغم الأزمات الإقليمية والعالمية والحروب التي مرت في المنطقة إلا أنها أثبت أنها الملاذ الآمن للمستثمرين, بل يعد الاستثمار العقاري الاستثمار المفضل لكثير من كبار المستثمرين وصغار المستثمرين على حد سواء مما جعل ثقافة الاستثمار العقاري قناعة تتوارثها الأجيال. هذه القناعة قائمة على فلسفة وتجارب من الصعب جداً أو أنه من المستحيل أحياناً تغييرها أو نسيانها, وبالتالي فإن الانخفاض العام في أسعار العقارات السعودية إن قدر له ذلك لن يكون مخيفاً لأغلب شرائح المجتمع الذي ينظر للعقار بأنه أصل غير معروض للبيع إلا في حالات نادرة وأنه غال بما يمنع من التفريط به تحت أصعب الظروف, وقد أثبتت الوقائع ذلك فحين ارتفعت أسعار العقارات خلال السنوات القليلة الماضية لم يقدم كثير من أصحابها على بيعها طمعاً في جني أرباح من عقاراتهم بل مازالوا متمسكين بها وسيبقون كذلك حتى وإن علموا أن الأسعار ستحقق انخفاضاً في المرحلة المقبلة, بل إن النظرة التفاؤلية العامة لكثير من المتداولين بأنهم ينظرون إلى أن الانخفاض في أسعار العقارات هي فرصة لشراء مزيد منها وليس للتخلص مما هو مملوك بالأساس, وكل ذلك مبني على أن الأسعار ستعاود الارتفاع في الأجل القريب.
وبالنظر إلى هذه القناعات المتداولة في السوق العقارية لا نجد أنها مخالفة للواقع أو مبالغ بها, بل إن من استطاع استثمار أمواله في القطاع العقاري منذ خمس سنوات أو عشر أو عشرين أو ثلاثين سنة أو أقل من ذلك أو أكثر لم تلحقه أي خسارة على الإطلاق بل استطاع تحقيق عوائد مجزية على مر السنين سواء كانت في صورة عوائد إيجارية أو بزيادة سعر الأصل المملوك.
ثانياً: إن قطاع العقارات في السعودية هو من أهم ركائز ودوافع النمو الاقتصادي الرئيس فيها, فحجم المشاريع العقارية التي تم الإعلان عنها كالمدن الاقتصادية ومشاريع البنى التحتية وأعمال الإنشاءات التي لا تهدأ من قبل القطاع العام والخاص تعد طفرة عقارية وإنشائية لم يسبق لها مثيل على الإطلاق. ومن المتوقع أن تدفع هذه المشاريع العملاقة الاقتصاد الوطني إلى مزيد من الإنتاجية والانتعاش وليس السوق العقارية فحسب, ويكفي أن نعلم أن خطة التنمية الثامنة تتوقع أن يزيد النشاط ?العقاري بنسبة 5.8 في المائة ما بين عامي 2005 وحتى 2009 التي من شأنها أن تزيد مساهمتها في إجمالي الناتج ?المحلي الحقيقي من 6.8 في المائة في 2005 إلى 7.2 في المائة في 2009.هذا فضلاً عن أن سوق العقارات السكنية مدعومة أصلاً بتزايد عدد سكان السعودية وارتفاع شريحة الشباب في أوساط المجتمع والنقص الحاد في الوحدات السكنية المعروضة وتركز السكان في مدن معينة تتركز فيها الكثافة بشكل كبير.كما توقعت الخطة أن الطلب على العقارات السكنية سيقف في المستقبل عند مليون وحدة خلال الفترة ما بين عامي 2005-2009، أي بمتوسط زيادة بلغ 200 ألف وحدة سنوياً. الأمر الذي يتطلب مساحة تقدر بـ 280 مليون متر مربع ومبلغ 500 مليار ريال من الاستثمارات لبناء مليون وحدة سكينة.
ثالثاً: استطاع القطاع العقاري خلال السنوات الثلاث السابقة تحقيق ارتفاعات متتالية من حيث سعر الأصل ومن حيث العائد على الاستثمار, هذه الارتفاعات وإن كانت هناك ضغوط تضخمية في الأساس اجتاحت القطاع العقاري وأثرت في أغلب الأنشطة الاقتصادية والاجتماعية والتركيبة السكانية, إلا أنها أخرجت القطاع من حالة هدوء نسبي عاشها أيام طفرة الأسهم حينما توجه ملايين المستثمرين إلى صالات الأسهم وانفرد بالقطاع العقاري صاحب النظرة البعيدة وقراء المستقبل على الوجه الصحيح.
وتعد زيادة أسعار الإيجارات والسلع الغذائية المسؤولة في المقام الأول عن التضخم الكبير في الاقتصاد الوطني السعودي والذي واصل ارتفاعه محققاً أعلى نسبة تضخم شهري وسنوي في 2008 ليصل إلى أكثر من 11 في المائة خلال أشهر هذه السنة ، واحتلت الإيجارات المرتبة الأولى في هذا التضخم بنسبة 23.7 في المائة مسجلاً أعلى مستوياته خلال 30 عاماً. ويمكن إرجاع الارتفاع في أسعار العقارات السعودية إلى عديد من العوامل والتي كان من أهمها: توجه الاستثمارات الضخمة إلى القطاع العقاري بعد انهيار سوق الأسهم السعودية في شباط (فبراير) من عام 2006, دخول شركات كبرى للاستثمار في مجال العقارات والأراضي, زيادة الكثافة السكانية في المدن الرئيسة, تنامي نسب الاستثمار في مجال التمليك العقاري, ارتفاع الأسعار بوجه عام في كثير من السلع والخدمات بما في ذلك قطاع العقارات, النقص من المعروض من المساكن, الارتفاع الكبير الذي طرأ على أسعار مواد البناء والذي تجاوز عتبة الـ 80 في المائة وسط ارتفاع حجم الطلب على كافة المواد ليضيف عبئاً جديداً على الأسعار إضافة إلى المضاربة في القطاع العقاري والأراضي البور على وجه التحديد.
وتعد هذه النقطة الركيزة الأساس إضافة إلى تأثيرات الأزمة المالية العالمية المتوقعة التي يبني من خلالها المتعاملون في السوق توقعاتهم بانخفاض الأسعار في المرحلة المقبلة على اعتبار أنه لا بد من تصحيح سعري لارتفاعات متواصلة دامت أكثر من ثلاث سنوات دون تهدئة, إلا أنه ورغم كل ذلك إلا أن السوق العقارية السعودية لم تتضخم بالشكل الكبير والمقلق كالتضخم الكبير في أسعار الأسهم السعودية والتضخم الكبير الذي لحق بالمساكن الأمريكية، هذا التضخم الذي ولّد فقاعة ما لبثت أن انفجرت وجرت الويلات على المتعاملين بها, فظهور الفقاعات في أي اقتصاد يأتي نتيجة طبيعية لحدوث اختلالات قوية في ميزان العرض والطلب بصورة أكبر من أن يستوعبها الاقتصاد, في حين جاء ارتفاع أسعار العقار في السعودية نتيجة طبيعة للنهضة الاقتصادية التي تعيشها البلاد ونتيجة للعوامل التي تم ذكرها آنفاً.
رابعاً: انتظار السوق العقارية كثيرا من الإصلاحات القانونية والتشريعات والتي تصب في مصلحتها مما يعطيها مزيدا من الثقة والشفافية, ومن هذه التشريعات نظام التمويل العقاري ونظام الرهن العقاري المنتظر والذي سيعطي زخماً جديداً للطلب على العقارات السكنية خاصة. هذه التشريعات من المتوقع والطبيعي أن تؤثر تأثيراً مباشراً في سوق الرهن العقاري مما سيضاعف حجمها حتى عام 2012م لتصل إلى خمس مرات (86.5 مليار ريال) (23.1 مليار دولار) وبذلك تكون نسبة القروض العقارية إلى إجمالي الناتج المحلي الإجمالي 4.4 في المائة في عام 2012 في حين أنها تمثل أقل من 1 في المائة في الوقت الحاضر حسب بعض الدراسات.
خامساً: وجود مشاريع ضخمة تقودها الحكومة السعودية والشركات العقارية الكبرى والتي تعتبر صمام الأمان لأي عملية انخفاض مفاجئ في أسعار العقارات, ويكفي أن نعلم أن هناك ما يزيد على 285 مشروعا عقاريا بقيمة 260 مليار دولار أمريكي أي ما يقارب تريليون ريال يجري تنفيذها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية, فيما قدر متعاملون في مجال المقاولات أن يصل حجم استثمار المقاولات في السعودية 300 مليار دولار أي ما يساوي أكثر من 1.1 تريليون ريال من الآن وحتى عام 2015. وذلك وفق دراسات وتقارير عالمية ومحلية، فيما قدر حجم مشاريع قطاع المقاولات المعتمد في الميزانية العامة الجديدة للدولة ?نحو 200 مليار ريال مقارنة بنحو 140 مليار ريال العام الماضي، ما يعني زيادة بواقع 60 ملياراً سيضخها القطاع داخل السوق. وتحتضن السعودية أهم عشرة مشاريع عملاقة تقام على أراضيها وهي : مدينة الملك عبدالله الاقتصادية باستثمارات تقارب 100 مليار دولار, مدينة الأمير عبد العزيز بن مساعد باستثمارات تبلغ 53 مليار دولار, مدينة جيزان الاقتصادية باستثمارات تقارب ال100 مليار ريال, مشروع جدة العملاق باستثمارات تقارب 10 مليارات دولار, مشروع الشامية باستثمارات تقارب 10 مليارات دولار, مدينة المعرفة الاقتصادية باستثمارات تقارب السبعة مليارات دولار, مدينة الزاهرة باستثمارات تقارب الأربعة مليارات دولار, جبل عمر باستثمارات تقارب الثلاثة مليارات دولار و مشروع إنجاز في مدينة الدمام.
سادساً: قد تؤدي حالة الركود الاقتصادي العالمي إلى تأثيرات مباشرة وغير مباشرة في السوق العقارية السعودية من حيث:
- انخفاض أسعار مواد البناء وأجور العمالة سيقدم دفعة جيدة لقطاع الإنشاءات والعقارات في السعودية نظرا لانخفاض التكلفة بشكل عام.
- عودة الرساميل السعودية التي كانت تستثمر في الخارج بعد أن أثبتت التجربة أن السوق السعودية من أفضل بيئات الاستثمار أماناً على مستوى العالم.
- إذا قدر للاقتصاد العالمي بالركود فإنه ومن المتوقع أن تتسابق الشركات العالمية للاستثمار في السوق السعودية بكافة أنشطتها والقطاع العقاري على وجه الخصوص مما سيؤثر في الاقتصاد الوطني بشكل عام وفي القطاع العقاري بشكل مباشر.
- أسعار الفائدة الحقيقية السلبية تجعل من العقار خياراً قوياً وحافزاً إضافياً للاتجاه نحوه للاستفادة من عائدات الإيجارات المشجعة وتحقيق مكاسب رأسمالية على المدى المتوسط.
- قوة الاقتصاد السعودي بشكل عام يمنع معه انهيار العقارات بشكل عام أيضاً.
- جودة النظام المصرفي وإحكام الرقابة الصارمة عليه.
- تمتع السعودية بمزايا عالمية ممتازة كانخفاض تكاليف المعيشة مقارنة بكافة الدول العالمية.
- وجود طلب استهلاكي قوي متولد من ارتفاع الدخول لأغلب أفراد شرائح المجتمع.
إن السوق العقارية مقبلة على منافسة شديدة، خاصة مع عزم شركات التطوير العقاري على تشييد منتجات عقارية مختلفة، وعمل الحكومة على إقرار تشريعات جديدة تساعد على حركة العقار بشكل أكبر كإقرار منظومة التمويل العقاري، والرهن العقاري، وإعلان شركات إقليمية إنشاء مشاريع في السعودية، مما يدل على وجود أطروحات لمشاريع ذات جودة مختلفة، وأساليب جديدة تمكن الفرد من الحصول على مسكن بطرق سهلة.
إذا قدر لقطاع العقار السعودي الانخفاض خلال الفترة المقبلة يمكن حمله على أنه تصحيح سعري لارتفاع متواصل وليس انهياراً في أسعار العقارات فسوق العقارات السعودية بمأمن من التأثيرات المباشرة للأزمة المالية العالمية إلا أنه ليس بمأمن من التأثيرات غير المباشرة أو المفاجآت, ويستثنى من هذا العقارات التي تعرضت للمضاربات المتوالية وتضخمت أسعارها بشكل كبير.
اعتماد الاقتصاد السعودي بشكل كبير على النفط الذي يعد عصب الحياة العالمية, والسلعة الرئيسة الأولى التي لا يمكن الاستغناء عنها نهائياً سواء في حالات الانتعاش الاقتصادي العالمي أو في حال انكماشه. ومهما كانت مستويات أسعار النفط منخفضة أو مرتفعة فإن ذلك سيؤثر في حجم المشاريع بالزيادة أو النقص فقط وليس في وجود المشاريع أو عدمها من الأساس, فضلاًً عن توسع القاعدة الاقتصادية للاقتصاد السعودي خلال السنوات الماضية مما يعطي قاعدة أوسع للاقتصاد ومصدراً آخر للدخل.
قد تتعرض سوق إيجارات المساكن للانخفاض التدريجي خاصة مع ارتفاعها ارتفاعات قوية خلال الفترة الماضية وتضخم بالحد الأقصى مدفوع بقوة الطلب مما ولد عبئاً كبيراً على عاتق الأسر الأمر الذي استدعى تدخل الحكومة بطرق عديدة لتحفيز وتشجيع القطاع الخاص على ضخ مزيد من الاستثمارات في هذا القطاع , وشهدت سوق الإنشاءات طفرة كبيرة في إنشاء الوحدات السكنية ولكننا لا نملك إحصاءات رسمية عن عدد الوحدات الداخلة للسوق والتي تم الانتهاء منها وكذلك عدد الوحدات التي هي قيد الإنشاء وعدد الوحدات الشاغرة مما يجعل الحكم ضرباً من التوقعات فقط غير مبني على أرقام دقيقة.
شهد قطاع الأراضي البور مضاربات كبيرة خلال الفترة الماضية ما بين تجار العقار مما زاد أسعارها بشكل كبير, ومع توسع المدن السعودية بشكل كبير ودخول أحياء كاملة ضمن النطاق الجغرافي للمدن فإن هذا القطاع قد يكون معرضا أكثر من غيره للانخفاض.

الخلاصة:
تقرر النظرية الاقتصادية العامة العلاقة العكسية ما بين أسعار المنتجات وأحجام الطلب على تلك المنتجات, فارتفاع الأسعار على منتج ما سيؤدي عادة إلى خفض الطلب على ذلك المنتج والعكس بالعكس فإن انخفاض أسعار المنتجات سيؤدي عادة إلى زيادة الطلب على تلك المنتجات. إلا أن هذه القاعدة الاقتصادية العامة تخضع لعديد من المدخلات من أهمها درجة المرونة على منتج معين ومدى حاجة المستهلكين لذلك المنتج وكذلك تفضيلات المستهلكين وتوقعاتهم.
وتقيس درجة المرونة حجم التفاعل ما بين التغير في سعر المنتج والتغير في الكمية المطلوبة من ذلك المنتج عند كل وحدة معينة من السعر.
فانخفاض أسعار العقار سيؤدي إلى دخول مستهلكين جدد (عوائل) إلى السوق العقارية للاستفادة من الأسعار المنخفضة, خاصة وأن الزيادة المطردة في عدد السكان والتوسع الهائل في المدن السكنية يفرض زيادة كبيرة في عدد الوحدات السكنية الداخلة إلى سوق المساكن بغض النظر عن الأوضاع العالمية وأسواق الأسهم وحتى أسعار النفط والسلع وصرف العملات وغيرها ، وقد طالعنا عديد من التقارير التي صدرت عن هيئات خاصة وحكومية والتي تؤكد أن السوق العقارية السعودية مدعومة بقوة الطلب وليس المضاربات - كما هو حال سوق الإسكان والمكاتب التجارية. وكما هو حال العوائل فإن انخفاض تكلفة العقار سيؤدي إلى دخول (مستثمرين) جدد للاستفادة من الأسعار المنخفضة طمعاً في أسعار الإيجارات وتحسن الأسعار على المدى الطويل

[صقر قريش]

أين نحن من التقييم العقاري؟
خالد أبا الخيل
لا أعرف كيف يمكن أن يكون لدينا في المملكة مقيمون عقاريون ونحن بعيدون (مهنياً وتعليمياً) عن هذه المهنة الحساسة جداً في القطاع العقاري؟، (فمثلاً) مصر التي بدأت فيها وظيفة مقيم قبل خمسة عقود، ثم تطورت وتشكلت قبل سبعة أعوام، وهي الدولة التي لديها خبراء في التقييم العقاري ينتمون لمجالس وعضويات دولية.. يبلغ عدد المقيمين فيها حالياً 146 مقيما مجازا، وكذلك الصين الأكبر في عدد السكان لا يتجاوز العدد سوى 35 ألفا!

هذه الأعداد القليلة جداً لم تكن بسبب العزوف عن مهنة التقييم، بل لصعوبة اجتياز الاختبارات والمعايير الدولية، حيث لا تتعدى نسبة الذين يجتازون اختباراتها 25 في المائة في مصر و7 في المائة في الصين، ولعل من أصعب الشروط للتقدم إلى هذه المهنة والحصول على شهادة معتمدة فيها، أن يكون لدى المتقدم 15 سنة خبرة، وأن يتخطى اختبارا تحريريا وميدانيا يؤهله لذلك.

البعد المهني الذي أعنيه.. أنه ليس لدينا مظلة أو مرجع للتقييم، والذي يحصل الآن وفي السابق لا يتعدى الاجتهاد الشخصي، وهنا المشكلة.. فالخطأ البسيط جداً في أي تقييم عقاري ستنتج عنه أزمة مالية داخلية! كالتي ظهرت أخيرا في الولايات المتحدة وأصابت العالم كله، فخبراء التقييم العالميين يؤكدون أن أحد أسباب هذه الأزمة نتج عن انحراف بسيط جداً في تقييم العقارات!

أما البعد التعليمي.. فنحن ليست لدينا مؤسسات تعليمية أو تدريبية تخرج مقيمين محترفين، فهذا النوع من التعليم يجب أن يخضع لحقائب تدريبية ومواد علمية ذات تخصص دقيق لا يقدمها إلا خبراء تقييم دوليين فقط وليس مدربين.

من يعود إلى مقال الدكتور عبد الله الفايز في هذه الجريدة في 18/5/2008 بعنوان: (هل يعاود مجلس الشورى النظر في نظام التقييم العقاري؟) وهو تعليق على موافقة مجلس الشورى على نظام التثمين ورفعه إلى المقام السامي، يعي تماماً أننا أمام نظام ربما يحتاج إلى زمن طويل لنفهم معناه قبل إقراره.

لا بد من إعادة دراسة هذا النظام بعمق، خصوصاً أننا مقبلون على إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري، ولا يمكن إقرار هذين النظامين قبل إنشاء - على الأقل - الهيئة التي ذكرت في نظام المقيّمين المعتمدين الذي وافق عليه مجلس الشورى، كما جاء في المشروع المرفوع (الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين تتمتع بشخصية اعتبارية وتكون غير هادفة إلى الربح ولها ميزانية مستقلة، وتعمل تحت إشراف وزارة التجارة والصناعة).

إن إدراج نشاط (التقييم العقاري) ضمن الأنشطة التجارية لوزارة التجارة والصناعة، كما جاء أيضا في مشروع النظام المقر من المجلس (وتصدر الوزارة الترخيص بمزاولة مهنة التقييم في الفرع الوارد في طلب القيد - وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية - وتكون مدته خمس سنوات قابلة للتجديد مددا مماثلة، بناءً على طلب يقدم قبل انتهاء الترخيص بـ 90 يوما على الأقل، ويدفع طالب الترخيص رسما قدره ألف ريال عند إصدار الترخيص وعند كل تجديد)، سيجعل من هذه المهنة تجارة رائجة للأخطاء المقصودة وغير المقصودة..!

إن الشركات المتقدمة بطلبات مزاولة نشاط التمويل العقاري، وإدارات التمويل في البنوك هي المعنية بهذا الأمر أكثر من غيرها، بوصفها الجهات الرسمية المقرضة للوحدات العقارية، واعتمادها على مقيمين عقاريين مجازين دولياً سيعزز من الثقة الائتمانية بالسوق العقارية السعودية.

إننا نعلق آمالا على أصحاب المهنة من عقاريين ومتخصصين في تأسيس جمعية للتقييم العقاري، تكون مهامها الرئيسية الحفاظ على سلامة القطاع العقاري ووضع الأسس السليمة و(المعقدة) لمهنة التقييم، حتى لا يأتي من يجرنا إلى أزمات مالية وعقارية

[صقر قريش]

عبد الله الرشود الرئيس التنفيذي للمجموعة:
الانتهاء من جميع أعمال مشروع "صندوق كسب مخطط طيبة العقاري"فبراير المقبل

"الاقتصادية" من الرياض
أكد المهندس عبدالله بن سعود الرشود الرئيس التنفيذي لمجموعة كسب المالية أن سير الأعمال الخاصة بصندوق كسب مخطط طيبة العقاري يجري حسب الخطة الموضوعة له.

وأضاف الرشود أنه بعد إغلاق الاكتتاب بدأ العمل مباشرة في المشروع وتم التعاقد مع مؤسسة محمد العجيمي للمقاولات للأعمال الترابية والسفلتة والكهرباء والإنارة والمياه. كماتم إنجاز جميع الأعمال الترابية كطبقة bottom sub grade وجار العمل بإنهاء الطبقة النهائية sob grade بالتنسيق مع مكتب المدلج للاستشارات الهندسية والمعين من قبل الأمانة.




وتم الانتهاء من التصميم النهائي لشبكة المياه واعتمادها من قبل المصلحة, كما تم الانتهاء من تصميم شبكة الكهرباء واعتمادها من قبل الشركة، والإفراغ لشركة الكهرباء, وصب قواعد أعمدة الإنارة والبدء في تركيبها, وأخيراً تم البدء بأعمال الحفر الخاصة بالمياه بهدف تحديد شبكة المياه.




وعن نسب الأعمال المنجزة إلى الأعمال النهائية أضاف الرشود أن الأعمال المنجزة ونسب الإنجازات تسير وفق الجدول التالي:




أما عن الأعمال المتبقية والجدول الزمني الخاص بالانتهاء منها، فإنه من المتوقع أن يسير حسب الجدول رقم (2) إن شاء الله:

[صقر قريش]

% من المخططات السكنية في جدة متعددة الصكوك
الأراضي ثنائية الملكية تعرقل المساهمات.. وعدم التنسيق بين الجهات الرسمية فاقم المشكلة

عبد الهادي حبتور من جدة
قدر عقاريون حجم الأراضي المتنازع عليها نتيجة وجود أكثر من صك لمالكيها في مدينة جدة ما يصل إلى أن 5 في المائة تقريباً من مساحة أراضي جدة ، مؤكدين أن غياب التنسيق بين الجهات المختصة من الأمانات وكتابة العدل وغياب الشفافية، إضافة إلى جهل بعض المواطنين تعد أهم أسباب انتشار هذه الظاهرة في القطاع العقاري السعودي.

وأكد لـ "الاقتصادية" عبدالله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في غرفة جدة أن هناك أنواعا مختلفة من الصكوك مفسراً ذلك بقوله "هناك صك المنحة الذي تصدره الأمانات للمواطنين ومن ثم تحوله إلى كتابة العدل لإنهاء الإجراءات، وهناك صكوك الاستحكامات في المحكمة العامة بحيث يتقدم أحد المواطنين لها على أساس أنه أحياء أرض وطلب الاستحكام عليها، وقد تكون الأمانة اعترضت على ذلك لكن القاضي رأى أن أدلتها ضعيفة ولم يأخذ بها، كما أن هناك من يأتي بصك تعويضي ويستحوذ على منطقة معينة بناء على ذلك، وللأسف أن كثيرا من هذه القضايا تسببت في تعطيل كثير من المساهمات العقاري في المملكة".






وأضاف الأحمري "كما أن هناك صكوكاً نائمة عمرها يتعدى مئات السنين، وكان النظام يجيز قبول الصكوك التي تاريخها قبل 1382هـ، أما الصكوك بعد هذا التاريخ لابد وأن تصدر من المنطقة، الإشكالية أيضاً أن بعض الناس يأتي بصكوك لأراض في مخططات تم الانتهاء منها وربما تم بيعها، وهو ما يؤدي إلى نشوء مشاكل لا حصر لها، ولهذا لابد اليوم من حوكمة الأراضي والصكوك والحفاظ على الثروة العقارية في البلاد".

ويؤكد رئيس لجنة التثمين العقاري في غرفة جدة أن غياب التنسيق بين الجهات المعنية هو السبب الرئيس لاستفحال هذه الظاهرة، وقال "لا يوجد تنسيق بين الأمانة ووزارة العدل وبقية الجهات ذات العلاقة، وهو ما أدى إلى تفاقم المشكلة أكثر، للأسف نجد اليوم نوعاً من التسيب الإداري في التعامل مع مسألة الصكوك من قبل الأمانة، فهناك صكوك ملكية موجودة ومسجلة في الملكيات إلا أن الأمانة تتجاهل هذا الأمر".

وأردف عبدالله الأحمري "كما أن عدم الشفافية لها دور مهم في تفاقم المشكلة، فعندما نأتي إلى الأمانة ونستفسر عن صك معين ومدى مطابقته السجلات الرسمية لا نجد تجاوباً، رغم أن بعض الصكوك أحياناً تكون مزورة أو ذات تاريخ مختلف، وبالرغم من وجود المعلومة لديهم".

ولم يخف الأحمري تفاؤله من أن التسجيل العيني للعقارات سوف يسهم بشكل كبير في حل المشكلة، لكنه شدد على أن الجهات المعنية إذا ما قامت كل جهة بما عليها في حفظ الأوراق الثبوتية للعقارات لما حدثت المشاكل من الأصل.

وعن طرق التعامل مع مثل هذه القضايا أشار الأحمري أن ذلك من اختصاص المحكمة التي تراعي النظر بعض الأحيان في أقدمية الصك وبعض الاعتبارات الأخرى المطلوبة، مقدراً الأراضي متعددة الصكوك بعد أن تم تصحيح بعض منها أخيراً من 5 إلى 10 في المائة تقريباً.

وأشار الأحمري إلى أن هناك بوادر إيجابية للحد من هذه الظاهرة، حيث إن كتابة العدل اليوم تزود طالبي المعلومات عن الصكوك والأراضي بما يريدون.

فيما أرجع أحمد المهندس عضو اللجنة العقارية في غرفة جدة تعدد الصكوك في القطاع العقاري السعودي إلى ضعف نفوس بعض بائعي الأراضي لاستغلال الناس، إلى جانب بعض التسهيلات التي تقدم لهؤلاء من بعض العاملين في بعض الجهات ذات الصلة.

ولفت المهندس إلى أن الدولة عقدت العزم على تنظيم السوق العقارية من خلال إصدار عدد من التشريعات والأنظمة التي من شأنها الحد من هذه الظواهر بشكل كبير ويأتي في مقدمتها التسجيل العيني للعقارات وأنظمة الرهن العقاري، مشيراً في الوقت نفسه إلى أن هذه المشكلة ليست في السعودية فقط وإنما تعانيها عدة دول مجاورة.

[أبو رامز]

انخفاض أسعار مواد البناء وأجور العمالة سيقدم دفعة جيدة لقطاع الإنشاءات والعقارات في السعودية نظرا لانخفاض التكلفة بشكل عام.

أهم نقطة في الموضوع